商品房开发贷款项目评估.ppt

商品房开发贷款项目评估实务 1、房地产开发贷款是一种用于企业流动资金的固定资产贷款。 理由：楼盘=开发商产品。 开发资金反映在流动资产科目 2、企业对银行贷款的需求要求快、银行对企业还款也要求快的特点。 3、贷款期限短，但手续相对复杂。 4、还款来源： 一、评估原则 二、评估依据 三、评估流程 三、评估流程——评估准备阶段 1、项目在经济上是否可行 （楼面地价+建安成本 +其他费用同类项目市场销售价）？ 楼面地价=土地出让金总额/按容积率计算的建筑面积 =土地出让单价/项目容积率 建安成本=同品质楼盘的一般建安标准（如哈尔滨多层住宅：1600元/m2、高层2100元/m2） 其他费用=财务费用+管理费用+销售费用、销售税费等（一般700元/ m2 ） 三、评估流程——评估准备阶段 2、开发企业和项目是否符合我行准入标准，准入依据： 关于印发商品房开发贷款客户分类标准和客户分类名单的通知（农银办发【2009】717号） 黑龙江省分行关于2010年城市房地产信贷业务的准入意见（农银黑办发【2010】242号） 三、评估流程——评估准备阶段 3、贷款投向是否符合我行要求： 文件依据： 关于印发《中国农业银行房地产行业信贷政策》的通知（农银发【2010】78号） 关于加强房地产信贷业务管理的通知（农银办发【2010】534号） 具体要求： 投放区域上：经济发达、房地产市场较为成熟的省内大中城市 客户选择上：总分行级优质客户、年度房地产百强企业、省内房地产龙头企业 贷款项目上：重点投放地理位置好、有一定规模的普通商品住房、还款来源有保障的保障性住房开发贷款，审慎介入商业用房开发项目，严谨介入新建的别墅、低密度等高档住宅小区 某一综合用房项目确定住房与商业用房的原则：（60%和40%） 三、评估流程——评估准备阶段 经营行职责：负责项目评估资料的收集工作，对上报资料的真实性负责，经营行客户经理需将上报资料中的影印件与原件认真核对，在确认无误后在资料上盖“与原件核对相符”章，并签名确认后，提交二级分行客户部门进行资料的完整性审核； 二级分行职责：客户部门需要对经营行提交的评估资料的完整性进行审核，经二级分行审核确认后，向省行公司业务部申报项目调查评估。 三、评估流程——评估准备阶段 借款人基础资料： 项目资料： 贷款担保资料： 其他资料： 三、评估流程——评估准备阶段 向借款人、担保人搜集：（基础资料、项目资料、担保资料） 向主管部分、政府相关部分了解：工商登记管理部门查询的借款人基础信息、章程及工商登记变更记录等 通过网络查询：房地产信息网有关房地产交易记录；统计年鉴中记载的经济发展和房地产开发数量统计；企业网站上有价值信息； 实地勘察：工程形象进度的影像资料，周边楼盘的市场价格等信息的收集 三、评估流程——组建评估小组 三、评估流程——制定评估计划 三、评估流程——进驻现场评估 三、评估流程——形成评估报告 四、评估的内容和要点 四、评估的内容和要点 四、评估的内容和要点 内容：主要调查借款人历史沿革、企业类型、股权变化情况、注册资本、经营范围、经营期限、资质等级、经营管理模式等内容。 方法：我们可以通过借款人的营业执照和去工商登记管理部门查询借款人基本情况、变更记录和公司章程、验资报告等进行调查、核对。 注意事项： 贷款期限是否在借款人存续经营期限内（关注借款人剩余经营期限）； 借款人与项目开发主体是否一致（核对立项文件、合法性手续等资料）； 借款人是否超范围经营业务（关注营业执照载明的经营范围）； 注册资本是否足额到位，出资是否符合法律规定（关注验资报告）； 借款人资质证书是否年检有效（实际工作中，可能会遇到资质证书正在年检，无法提供的情况）； 项目开发面积是否超过资质等级所能承建的范围（了解资质等级的有关规定） 四、评估的内容和要点 等级设置：房地产开发企业资质等级分为:一级、二级、三级、四级、暂定级； 分级审批制度：房地产开发企业的资质等级实行分级审批制度； 承担的开发规模： 一级资质承担的开发规模不受限制； 二级资质承担的开发规模为建筑面积25万平方米以下； 三级资质承担的开发规模为建筑面积20万平方米以下； 资质等级与开发规模的确认原则： 项目取得了“四证”，可以认定项目具有相应的开发资质； 如果项目仅取得前两证，则可根据上述有关规定进行确认； 四、评估的内容和要点 内容：主要调查企业法人代表、财务负责人的年龄、文化程度、行业经历、工作业绩及社会荣誉、有无不良记录、部门建设和人员构成、职工素质等，评价借