城中村改造面临的主要问题和基本对策河北省城中村改造的调查与思考.docVIP

城中村改造面临的主要问题和基本对策——河北省城中村改造的调查与思考 一 村一案”综合考虑了不同村庄的具体情况,是应 造,严格依照国家技术规范和控制性详细规划确定规划设计 条件,切实保证城中村开发建设的空间环境。 当继续坚持的工作方法,但这一方法还应当进一步完善。当 前,城中村农民在拆迁补偿方案上相互攀比,要价过高,很 大程度上是由于知情权不够造成的。要进一步完善城中村拆 三、积极探索城中村改造新模式 迁改造的组织形式,全面推行拆前听证,扩大城中村农民在 在近年来城中村改造的实践中,各地采取了不同的拆迁 拆迁改造中的知情权。首先,明确城市规划确定的用地性质 安置和开发建设模式,归纳起来主要有四种:一是村集体以 和开发强度。要告诉广大农民,为什么确定这样一个用地性 城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置 质和容积率,超过这样一个容积率,自己的居住条件和居住 村民住宅以外,规避土地和房地产市场管理,对其它土地进行 环境就会是一个什么样的状态。其次,帮助农民算好帐。容 变相的房地产开发,向社会出售。这种模式虽然有利于调动村 积率既定,地块面积既定,房子就只能盖这么多,如果大家 集体和村民城中村改造的积极性,但既违反国家的土地和住 所要的拆迁补偿过高,可能就没有开发商参与开发建设,自 房政策,也造成了低水平的重复建设。这种模式在 年月 己的居住环境就没法改变。 日以前比较流行。二是农村集体经济组织实力比较强的城 从重庆市危旧房改造的经验来看,扩大知情权有助于适 中村自行组建开发企业改造。如石家庄的元村、槐底、西古城 当降低拆迁补偿成本。据了解,重庆市目前的危旧房改造地 等,除部分土地用于安置村民住宅以外,通过土地招拍挂取得 价成本大体为 万元/亩,这个价位与重庆市的城市规模、 其它土地的使用权进行房地产开发,向社会出售。这种模式既 城市发展水平基本上是适应的。在扩大农民知情权的同时, 有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性,也基本符合 如果各市能够进一步加强对城中村拆迁补偿方案的指导,适 国家的土地和住房政策,但由于经验和眼界的问题,开发建设 当降低城中村拆迁补偿成本还是能够做到的。 水平较低。同时,由于拆迁改造需要比较多的资本,大部分城 中村还没有能力做到。这种模式所占的比例大概在%左右。三 二、城中村改造与优化城市用地布 是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资 合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂获得土地开 局相结合 发权,在村集体的帮助下自行与村民签订拆迁安置协议,开 相当一部分城中村处于城市的中心区或者历史风貌地 发的住宅首先用来安置被拆迁户,其他向社会出售。这种模式 区,如石家庄市的休门、东里、方北,承德的狮子沟等。大 在前一个时期比较普遍,但不适应年大变样期间大规模进行 城市的中心区由于城市职能过分集中、土地开发强度过高, 需要在规划建设过程中逐步疏解,以缓解空间拥挤、交通拥 城中村改造的新形势。原因是一般的开发企业急于回收拆迁 安置成本,往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的 堵的压力。历史文化名城城市,为保护城市的传统风貌,需 周期内,为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉 要对开发建设的高度、体量、容积率进行严格控制。在这些 淀,不愿意过多地介入城中村改造。四是名义上由土地储备机 地区,如果城中村改造采取就地平衡的方式,势必与城市用 构实施拆迁,实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁,开 地布局调整的方向相背离,不利于完善城市的整体功能。目 前,河北省一些城市为鼓励城中村改造的积极『生,个别城中 发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协 村改造的容积率已经高达 . ,既不利于城市用地布局的调 议,形成净地后通过招拍挂出让,出让后再用土地出让金支付 原开发企业垫付的资金,获得土地使用权的新开发企业自行 整,也不利于开发项目自身形成良好的空间环境。 解决这一问题,一是建议各城市政府特别注意引进品位 组织开发建设。其主要问题是因无法提供建设项目批准文件 一 流、业绩优秀、实力雄厚的战略投资者参与城中村改造, 和建设用地规划许可证而无法核发房屋拆迁许可证,负责拆 迁的开发企业与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议容易形成合 对相邻的城市重要地段进行集中成片的开发建设,在保证城 同纠纷,一旦得不到土地开发权也会与土地储备中心、获得土 中村开发建设品位的同时,实现城市用地布局的优化调整。 地使用权的新开发企业发生经济纠纷。 二是建议各城市政府把城中村改造项目和新区开发的项目统 城乡建设