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中天星城项目市场调查分析报告 目 录 调查综述 3 第一章 衡阳宏观市场分析 4 1.1? 城市与片区概况 4 1.2 经济概况 6 1.3 房地产市场概述 11 1.3.1 衡阳房地产市场供求特征 13 1.3.2 各板块开发及主要特点 13 1.3.3 衡阳市房地产存在的主要问题 15 第二章 衡阳商品住宅市场专项分析 20 2.1? 调研范围 20 2.2 物业类型 21 2.3 建筑规模 22 2.4 户型构成 23 2.5 价格构成 24 2.6 产品特色 26 2.6 配套设施 26 2.7 物业管理 27 2.8 车位状况 29 2.9 客户细分 29 2.10 营销水平 30 2.11 销售价位 32 2.12 销售速度 34 2.13 广告媒体 34 第三章 竞争楼盘分析 36 3.1? 竞争性楼盘选用原则 36 3.2 竞争性楼盘个盘分析 37 调查总结 1 总体评价 60 ? 诚 蒙 ? 金璧（湖南）置业发展有限公司和衡阳市中天建设开发总公司就衡阳中天国际星城（原名）与我司达成全程策划与营销总代理合作，2003年6-7月，我司进行了第一次深入地调查，并形成文字和撰写了第一本策划方案；2004年，现我司本着负责、客观、全面、深入、有效的原则对衡阳房地产市场再一次进行了有针对性的调查研究分析，最终形成第二部的《项目市场调查分析报告》将为本项目的定位论证、营销执行、广告推广等提供决策参考依据。 调查综述 1.2. 调查原则：客观、全面、深入、有效。 1.3. 调查方式：文献调查、实地考察、消费者深度访谈、业内人士深度访谈、潜在消费群体座谈会。 1.4. 调查范围： n??????? 区域范围：衡阳市整个市区规模较大、影响力较大的已售商品住宅以及目前在售、在建、待建商品住宅。 n??????? 涵括内容：城市发展、市场特征、行业政策、客户需求、竞争物业等。 1.5. 调查时间： 第一次：2003年6月6日—8月6日 第二次：2004年11月10日—23日 n??????? 文献调查：11月10日—11月20日 n??????? 竞争楼盘调查：11月13日—11月28日 n??????? 深度访谈、座谈会：11月17日—11月23日 第一章 衡阳宏观市场分析1.1 城市与片区概况 n?????? 历史沿革:衡阳位于湖南省南部，自古为湖南重镇，两广门户，现辖耒阳、常宁二市和衡南、衡东、衡山、衡阳、祁东县及珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五区，总面积1.53万平方千米。衡阳是一座有2000多年历史的古城，因“雁阵惊寒，声断衡阳之浦”得名雁城。 n?????? 地理位置：衡阳地处东经110°3216～113°1632，北纬26°0705～27°2802。东邻株洲、攸县、安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。东西宽173公里、南北长150公里。 n?????? 土地面积：衡阳市总面积15310.20平方公里。合153.10万公顷，占全省土地总面积7.32%，在全省各地、州、市中，幅员位第7位。 ? 衡阳市各辖区土地面积地区 土地面积 地区 土地面积 地区 土地面积 地区 土地面积 珠晖区 24.9 市郊南 338.9 常宁市 2046.6 衡东县 933.2 雁峰区 17.0 南岳区 181.5 衡阳县 2647 衡东县 1924.0 石鼓区 13.7 耒阳市 2656.0 衡南县 2688.3 祁东县 1872.0 ? ? 1.1.2 行政划分 n??????? 衡阳市辖雁峰、珠晖、蒸湘、石鼓、南岳5区和耒阳市、常宁2市和衡阳、衡南、衡东、衡山、祁东5县。全市共有104个镇、75个乡、l个民族自治区、23个街道办事处、564个居民委员会、4903个村民委员会 n?????? 2003年，全市总人口为713.9万人，比上年末净增人口4.44万人，增长0.60%；2004年10月底，全城区人口已达89万人。 n?????? 其中市镇人口206.43万人，增长5.7%，占总人口的28.92%；乡村人口507.47万人，减少1.3%，占总人口的71.08%； n?????? 年平均人口711.78万人，比上年增长0.35%； n?????? 年末总户数为201.31万户，比上年增长4.62万户；2003年衡阳市区人口分布情况 年末总户数（户） 年末总人口（人） 衡阳市 2,013,151 7,139,250 市辖区 287,830 923,438 珠晖区 82,566 268,083 雁峰区 61,309 200,595 石鼓区 65,240 197,708 蒸湘区 60,089 206,555 ? 资料来源：《