试析房产价值与物业品质的关系-张津瑞.docVIP

浅析房产价值与物业品质的关系 摘 要 物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式。 房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。因此，物业管理是房地产业发展到一定阶段的必然产物。我国的物业管理也就是改革开放以来房地产业迅速发展的派生结果。 关键词：房地产估价；物业管理品质；提升房产价值 正 文 物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式。 房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。因此，物业管理是房地产业发展到一定阶段的必然产物。我国的物业管理也就是改革开放以来房地产业迅速发展的派生结果。 房地产的价值 房地产的价值体现在许多方面，能够直接多房地产价值产生影响的就是各种因素，房地产可以说是许多相关因素的集合体。是各相关方面集中的体现。 1.1影响房产价值的因素 根据实习以来对房产建筑的观察，我发现了其实影响房地产价值的因素除了有一些根深蒂固的不可变因素外，还有一些短期内可改变的内在因素。 1.1.1外在因素（短时期不可改变的）： 区位: 区位是一个影响房地产价格的重要因素，区位在短时期是不会改变的，无论是居住还是投资好的区位都是人们的首选。 道路: 人们的出行是必须的，好的道路会给人们出行带来方便，好的道路会加快区域之间的联系，让彼此更近。 城市底蕴（文化）:随着人们生活水平的提高，他们就能很好的去理解和贯彻很多政策 ，有一个好的文化底蕴才有一个好的生活习惯。能展示良好的文明习惯，这也是影响房地产价格的一个重要因素。 （4）自然环境:土地是生命的基础，好的环境会给人们健康，好的生活环境是人们生存的根本。 1.1.2内在因素（短时期内可改变的）： 配套设施：随着人们消费观念的理性回归，对居住质量的标准要求，不仅体现在对所购买房屋本体硬件非常重视，而且消费者对住区的人文环境、生活的文化品位等软件因素也是关注有加。 物业服务品质：物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式。 2.近年房地产行业价值趋势 经济体制改革的展开，特别是城市土地有偿使用和住宅商品化改革的实施，使我国的房地产业从长期的福利性的萎缩状态中得以复苏，并迅速崛起。然而，传统的房地产管理体制已经不适合房地产业的发展需要，房地产业的发展呼唤着房地产管理体制的变革。 2.1房地产的经营与估价 房地产经营的定义：房地产经营是指按照规律对城乡各种房屋进行建造、维修、租赁、装修、买卖、交换等的经济活动。 房地产估价的定义：房地产是指专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的方法，并在综合分析影响地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的定观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 近年房产行业发展的趋势: 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。 如果生活配套设施的不到位，不仅给日后业主的生活带来不便，还会直接降低购房者住区的生活质量。这就对房地产开发商提出了新的要求，不仅楼盘位置、房屋户型要考虑，而且社区布局、配套设施也应该成为项目规划的重点。很难想象在一个车位不足、健身场所缺少、购物娱乐配套不到位的住区有什么居住品位可言。得出房产价值提升或减损与第三方（配套软硬件）有着紧密的