试议房地产开发中后期的造价管理.docVIP

科技信息 工程技术 浅议房地产开发巾后期的造价管理 江苏电信实业侨宁置业有限公司 任登军 南京交通职业技术学院建筑工程系 朱祥亮 [摘要]房地产企业造价管理关键是投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、R_T-阶段四个阶段对房地产开发过程中的造价管理。但 前期的阶段主要反应在决策层面，施工阶段对工程造价的实用技能要求较高。本文主要探讨房地产企业建设中后期的造价管理。 [关键词]房地产 施工阶段造价管理 一、引言 程实践中，工程签证存在以下问题： 1 如何确定工程变更的范围和明 房地产项目的造价控制贯穿于项目开发的全过程，即涵盖项目投 确变更的分类，使工程签证更加合理； 2 在投标报价时，忽略中标后可 资决策阶段、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段、项目竣工 能出现的工程变更问题，没有考虑工程变更带来风险； 3 工程实施过 验收阶段乃至销售阶段。在节约成本、减少工程造价方面，房地产开发 程中，如何规范合同履行过程，使工程签证有据可查，有法可依； 4 在 的前期过程中的造价管理对项目造价控制起主要作用，房产开发的中 变更工程计价中，如何解决开发商和施工单位出现分歧； 5 怎样正确 岳期成本控制方法单一，但对造价从事人员成本控制水平要求较高。所 及时处理工程签证合理性、准确性和时间性。 以本文主要从中后期的房地产开发过程来探讨造价管理。 现场签证要符合现行技术规范和技术标准，如果违背了技术要求， 二、项目施工阶段的造价管理 不符合国家的工程量计算规则或不符合国家定额的内容，即使签证程 施工阶段是造价管理的重要阶段，项目开发进入施工阶段后，项目 序符合规定，也同样是不合理的。准确性是指计量无误，文字表达清楚， 造价管理的内容实质为施工合同管理的具体实施。由于在设计阶段和 与实际情况相符。否则很容易引起纠纷，有的签证仅表达变更的工程内 招投标阶段的造价管理已经基本确立了项目的建设成本，所以施工阶 容，没有记录变更的工程量或者没有准确表达有关量给竣工结算留下 段的主要任务是尽可能控制项目的额外支出，即严格把关项目的工程 了漏洞。 变更，减少施工单位索赔事件的发生。由于开发商、设计单位或施工单 三、强化结算管理，把好审核关 位以及其他因素的影响，在工程项目实施过程中施工的实际情况与工 房地产企业竣工决算如何真实地反映整个房地产开发工程的实际 程招投标时所设想的情况往往有一定程度的改变，这导致工程变更时 造价，从某些方面讲也反映了房产企业对工程造价管理的能力。要想及 常发生，从而造成工期的延误、工程内容的增减或施工工序的改变，这 时办好工程竣工结算必须收集、整理资料，包括工程竣工图、设计变更 些在成本上变现为工程造价的增加，控制变更是这一时期开发商的主 通知、各种签证材料等。这些资料的收集和取证还必须注意其有效性， 要工作，这直接关系到项目的最终造价。如果有变更的情况出现，开发 如设计变更通知书必须由原设计单位下达的有设计人员的签名和相关 商应当尽快地分析变更产生原因及其影响，及时合理地做好变更的控 印签，现场监理的签证必须有施工单位工地负责人的签章并征得设计 制工作。如何对变更进行有效的控制，可以考虑从以下几个方面努力： 人员的认可等。房产开发商要高度重视工程结算工作，提高结算管理水 1、图纸会审是有效控制工程变更的起点 平，要制定明确的时间要求和考核机制，保证工程及时结算，工程结算 这里所说的图纸会审，是在招标完成并确定总承包方后，由开发商 要按照国家有关政策和规定，实事求是进行编制。业主方的审核人员应 牵头，各参与施工的单位参加的设计交底及图纸审查会议，虽然，此次 坚持按合同办事，对工程预算外的费用严格控制，严格把好价款审核这 图纸会审是在招标完成后进行的，大多数问题的解决只能增加工程造 最后一关。对于未按图纸要求完成的工程量及未按规定