试议房地产项目开发质量监督管理.docVIP

国家职业资格全国统一鉴定 项目管理师论文 （国家职业资格一级） 论文题目：浅议房地产开发项目管理与质量监管 姓 名： 吴群华 身份证号： 准考证号： 所在省市： 山东省聊城市莘县 所在单位： 莘县建筑工程质量监督站 浅议房地产开发项目管理与质量监管 吴群华 山东省聊城市莘县建筑工程质量监督站 摘要: 当今，房地产业仍然一直是热门话题，作为开发商，如何提高工程项目的管理水平，保证工程质量，降低工程造价，是研究的热点、重点。质量监督管理是房地产开发项目的生命线，质量监督管理人员要秉持专业态度和职业操守认真落实和执行房地产的质量监督管理工作。本文从目前房地产开发项目的现状和问题入手，重点分析了房地产项目管理及质量监督管理的现状、存在问题及主要实施策略。 关键词:房地产开发；项目管理；质量监督管理；问题和策略 目 录 引言 4 第一、房地产开发项目管理现状及问题分析 4 第二、房地产开发项目管理的关键策略 13 三、房地产开发质量管理现状及问题分析 16 四、房地产开发质量监督管理的关键策略 17 结束语： 19 注释： 19 参考文献： 20  引言:每年中国消耗全球一半的钢铁和水泥用于建筑业，，现在政府号召房地产开发企业提高建筑质量，将目前30年的建筑平均寿命延长至100年有一定开发规模、多个项目同时实施的开发商，其项目建设常常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工，工程建设项目管理目标难以实现。作为针对项目管理的关键难点进行分析如下　　1、项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善，即项目前期市场可行性研究工作的不到位，是影响项目管理有效实施的根本。　　前期对市场研究不充分，决策缓慢。由于没有详细、可行的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的机。决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，不完全可行。 　　决策机制不完善。决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的项目管理难度是“胎”里带的。例如在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，“伤筋动骨”。当工程“不得不”忙上马或工程待定内容久拖不决时，因市场定位的前期基础资料不丰富、产品研究方面资源整合匮乏等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋”，决策成了经常性的、临时仓促“救火”的具体工作。公司高层领导成了具体工作的操作者和矛盾的焦点，也成了工程建设关注、等待和推脱责任的 “注目点”，前期的市场研究和产品研究问题此时就演变成了工程变更的技术问题和工程建设的项目管理问题等，许多本应相关专业人员或部门做的具体技术问题反而会集中在公司高层领导处。 　　项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难。例如某项目的阳台栏杆形式确认达半年之久;某项目在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大及市场定位偏差问题;某在建项目使用市场定位由住宅改为商务公寓功能的“正确”修改;某项目重新进行产品定位和重新设计;公司领导层经常为建设过程中不时出现的户型修改、材料颜色、装修效果、窗型、车位摆放等而“救火”;工程现场经常处于等图状态，要么没有图纸、要么改图，甚至工程交付标准都不明确，工程现场只有等待或无所适从或发出修改图后急忙安排敲打、改造，有工期目标时只有“着急”，无工期目标时“干耗”，项目管理目标往往落空，无论是开发商内部的工程管理和销售部门等，还是参与项目的设计、监理、施工单位及政府规划、建设、房地产管理部门和购房客户等各个方面都不满意。　　决策阶段工作效率低下，导致项目实施丧失机遇，效益损失。时间就是金钱，效率就是效益，要算大帐，提高工作效率。如果某开发商年度完成开发工程量近10亿元，仅利息一项每延误一天平均大约要直接损失10余万元。　　2、 施工图设计文件供应迟慢，变更多。　　因市场研究阶段进行得不细致、不规范，项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决，本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制，在工程