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浅议房地产项目开发建设前期 的成本控制 学 生： 孙 露 学 号： 13 号 指导老师： 刘燕玲 专 业：（长安）10工程管理 完成年月： 2012年3月  浅议房地产项目开发建设前期 的成本控制 摘要：详细介绍了房地产项目开发的特点及其成本控制的构成，指出其项目建设前期的成本控制是房地产项目成本控制的关键，并通过实例重点介绍了房地产项目开发过程中，策划阶段，设计阶段和招投标阶段的成本控制，在此基础上总结了房地产项目开发中成本控制的注意事项。 关键词： 房地产开发 工程项目 合同控制 成本控制 项目管理论坛 房地产项目周期是指房地产项目从投资意向开始到投资终结的全过程，一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、规划设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。而一个开发项目，往往需要数千万元甚至上亿元的资金，因此项目投资控制应贯穿于项目开发的全过程。长期以来，项目投资控制的重点一直放在项目的实施阶段，即把主要精力放在施工和完工阶段，控制投资主要依靠施工图预算及项目竣工后结算审计。实践证明，项目竞拍、投资决策和设计阶段对项目投资的影响最大，因此，我们对房地产项目的投资控制应在决策和设计阶段，体现事前控制的理念。项目管理培训:产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境，风格类型和使用要求，一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择，形成多变性和不确定性。 房地产开发项目成本控制体现在投资策划、招标、设计、施工、竣工决算阶段和项目使用阶段成本，每一阶段都缺一不可。以往在工程实践中只片面强调施工阶段的投资控制，事实证明，施工阶段对项目投资进行控制的影响程度，在全过程控制中仅占很少一部分，而包括投资策划，设计阶段和招标阶段的项目建设前期的成本控制才是关键。 房地产项目开发建设前期的成本控制 2.1、房地产项目开发决策阶段的投资控制 房地产项目决策阶段是房地产项目投资控制的起点，其决策结果对项目投资具有决定性的影响。因此，房地产项目决策人员应做好基础资料的收集工作，对资料的正确性、可靠性进行认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。这一阶段的投资控制一般采取分段进行，由粗到细，由浅到深地进行，具体工作主要包括下列几个方面： 2.1、1项目投资机会研究阶段项目管理培训 　　投资机会研究实质上是提出房地产项目开发设想，对该项目开发投资机会进行初步探讨，以决定是否发起项目，参与项目开发的土地竞拍，它是房地产项目开发的决策与定义的阶段的起点。在此阶段，根据项目开发的土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究，研究附近相同类型的已开发项目的投资额、竞拍土地的价格和项目销售价格情况;政府规划设计条件分析;项目开发土地的SWOT分析。对项目进行投资估算，判断这个项目是否值得投资，主要确定项目开发土地的最高竞拍价格。项目管理者联盟 2.1、2项目土地竞拍阶段的投资控制项目管理者联盟文章 　　根据投资机会研究的结果，参与政府部门进行的项目土地的竞拍，编制详细的竞拍报价策略：主要有不平衡报价，高、低报价，合纵连横报价，志在必得报价等。在竞拍现场根据现场的实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。土地竞拍价格的高低关系到项目投资控制的成败，是项目投资的第一部分。我公司在某项目土地竞拍过程中采用合纵连横的策略，仅仅以高于标的200万元价格，获得9.52公顷的建设用地。 2.1、3 编制项目建议书阶段的投资控制项目管理论坛 　　取得项目土地后，要认真研究政府规划部门的设计条件，编制符合政府规划部门的设计条件的设计方案，它是拟建项目的总体轮廓设想，经过规划部门审批后，编制项目建议书。项目建议书一旦获得批准，即为立项。此阶段的投资控制主要是粗略估算项目投资，主要目的是进一步研究投资计划奠定基础，对项目的规划、规模起参考作用。项目管理论坛 2.1、4项目可行性研究阶段的投资控制 　　根据政府规划部门批准的设计方案，和立项文件，通过对项目的市场、技术、工程、经济和风险等各方面进行研究、分析、比较和论证，考察项目建设的必要性，市场的可容性，技术的先进性和实用性，工程上的合理性，财务和经济上的可行性，项目对社会和环境的影响以及可能面对的风险等。项目可行性研究报告经政府批准后，其拟建项目投资估算额就是建设项目投资的计划控制额。此阶段根据工程技术数据、设备的规格、参数进行投资估算，误差范围在±10%之内。 2.2、策划阶段（可行性研究阶段）的成本控制 　初步设计阶段做好项目方案的优化比较是项目投资控制的关键，此阶段形