试谈如何开展地产信托投资工作.docVIP

浅析如何开展地产信托投资工作 房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。缜密的项目分析、科学的项目管理将对项目的回报有一个理性的把握，同时对项目的风险有一个科学的预见。如何对房地产项目进行管理，对各种环节进行控制将是本文探讨的重点。 进行项目的可行性研究分析 在项目投资决策前，如何确定项目定位？市场究竟需要什么样的产品？如何为项目投资者把好关、定好位？如何做出具有前瞻性、创新型、可操作性的可研报告？笔者认为应从以下几点进行把控： 市场分析、市场选择及产品定位 市场分析、市场及产品定位是房地产开发成败的关键。考虑以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，对租售对象、营销方案及策略等进行评价。 宏观的市场分析，从分析国家或整体社会经济状况和主要的增长领域，确认有吸引力的物业投资类型，可选择的投资方向。分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置，地区经济状况，城市经济状况，与国家和地区相比城市的就业状况及趋势，本城市就业情况短期预测，确认和介绍当地主要产业、企业和产品，市场环境与场地分析，布场区域的划分、土地面积、土地利用情况，场地描述，场地周围交通环境，场地周围土地利用和竞争情况。除此而外，还要结合“国房景气指数”对房地产市场发展现状与总的趋势进行分析预测，通过对房地产业、市场、价格等外部环境的趋势发展和变化的调查和分析，预测房地产开发和行业的总体景气水平。 地区市场分析，销售地区市场分析预测主要分析房地产市场发展现状，相关类型产品的存量及供给状况。详细分析项目所在市场区域内相关生理及心理需求，以预测拟开发房地产类型的市场需求。同时还要预测城市的商业消费潜力。 目标市场分析，目标市场主要考虑目标对象的需求分析，基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。对区位、交通、外部生活条件，价格承受能力，使用者的消费心理，生活要求，城市土地使用效率和空间效果，开发商管理等多种因素进行。 市场信息分析，市场分析的关键是正确把握市场信息，从市场分析的角度出发，通常将房地产市场信息分为需求信息、供应信息（包括存量与增量）、房地产市场交易信息和其它信息。 市场选择即市场定位，通过市场分析，房地产开发最终选定的市场。 产品定位，根据项目区位条件和市场需求，住房者消费心理，住房消费动向和市场发展趋势，即对目标市场的预测。开发产品以满足人们改善住房条件、向往高品质生活的需求为标准。 价格定位，根据总体市场和目标市场的价格指数变动，结合区位条件、社会经济和购房趋势等综合因素确定。 营销方案及策略，主要对物业“卖点”进行分析。构成因素有区位发展潜力；同时进行 “品牌”化经营。 规划评价指标 主要根据场址建设条件及控制性规划要求，考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、大市政配套、公共设施配套、交通等因素，规划目标体现市场定位要求。 设计评价指标 考虑性能比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素，涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、电气等各种专业。建筑方案主要考虑总体构思、建筑创意、平面设计、立面等因素等。建筑设计主要体现房地产开发产品定位设想。核心是实现其使用功能要求，包括户型设计，住宅套型模式，住宅空间设计，工程质量，科技含量等。 项目管理公司管理 房地产开发委托就是取得土地的使用权的一方委托具有专业房地产开发管理经验的专业公司进行房地产项目的开发、经营管理，以契约的方式约定双方的权力与义务的一种房地产委托管理模式。 由于目前国内项目管理公司专业化程度不高，现阶段成功委托的经验不足，社会不诚信的现象时有发生，因此对专业的项目管理公司也要做好严格管理和专业控制，具体应从产品的品质、成本、营销三个方面进行管理和把控。 （一）产品的品质管理 产品的品质管理包括设计阶段、施工阶段的品质管理。 1、设计阶段主要考虑以下因素： （1） 功能是否合理。不少建筑产品由于设计缺乏优化而出现功能设置不合理，甚至影响正常使用。 （2） 图纸质量是否过关。有的工程设计图纸质量差，专业设计之间相互矛盾，错、漏、碰、撞严重，造成设计返工乃至施工返工、停工的现象司空见惯。 （3） 建筑是否经济。重视建筑设计的经济性将保障资源的充分合理利用，以求建筑项目的最大经济价值。用技术与经济相融合的理念，根据经济现状及发展趋势，确定建筑的合理投入和建造所要达到的标准，合理控制建筑投资和建设规模，在达到建筑建设要求的基础上，利用有限的资源获得尽可能多的效益，实现经济性与艺术性的统一。 一个方案就是一个投资机会。企业投资的主旋律就是追求利润。由上述原因造成的有形、无形的浪费和经