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浅谈房地产转换的会计处理与披露---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 乌鲁木齐辦證件/ 《企业会计准则第3号——投资性房地产》对投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露作出了规范。随着新的会计准则体系的建立和实施，房地产开发企业的会计核算将逐步得到规范。为了应对美国金融危机带来的重大负面影响，房地产开发企业必须进一步加强资产的运用效率和提升公司的盈利能力。许多房地产开发企业将面临经营策略和经营方式的转变，房地产转换业务的大量发生将可能成为一种趋势。本文拟就房地产开发企业的房地产转换业务的会计处理问题进行具体探讨。 　　关键词：房地产；转换；会计 　　 　　由于受到美国金融危机的巨大影响，加之国内外经济的发展所带来的突出问题和未来经济走势的重大不确定性，我国房地产行业的发展将进入一个新阶段。许多房地产企业将面临经营策略和经营方式的转变，房地产转换业务将有可能越来越多。为了真实地揭示房地产转换业务的原貌以及对公司经营成果和财务状况的影响，就有必要围绕新会计准则的规定，对房地产转换的会计处理与披露问题进行更深入的探讨。 　　 　　一、何谓房地产转换 　　 　　本文所称房地产转换系指房地产开发企业持有的房地产在用途方面发生了实质性改变。根据新准则，投资性房地产改为自用，作为存货的房地产或者自用的土地、建筑物改变为用于赚取租金或资本增值时，应界定为投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，即房地产转换。由于房地产开发的自身特点以及经营战略的考虑，许多房地产开发企业在近几年里囤积了大量的房地产，包括待价销售的商品房以及为了持续经营或增值而储备的土地等。而这些房地产在企业的用途显然存在实质性差异。目前，房地产开发企业持有房地产的目的和用途可以归纳为两类：一类是为了耗用或销售，如企业自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，这些应界定为固定资产；对于企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料等，这些应界定为存货；另一类是为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，这些应对照新准则界定为投资性房地产。企业房地产用途发生变化并不一定就是准则所称房地产转换，具体做实务处理时必须认真分析其用途是否发生了实质性变化。准则所称房地产转换应是这两类用途的相互转换，对于各类内部房地产用途的转变不是准则所称房地产转换。实务工作中界定房地产转换时，可以比照以下具体情形界定： 　　1、房地产开发企业将投资性房地产转为自用； 　　2、房地产开发企业作为存货的商品房，改为出租； 　　3、房地产开发企业将自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值； 　　4、房地产开发企业将自用的房屋、建筑物停止自用，改为出租。 　　会计人员应当自收到房地产转换的书面凭证之日起，按照准则的规定，及时进行相关会计处理。 　　 　　二、关于房地产的计量属性 　　 　　按照相关会计准则的规定，房地产的用途不同其计量属性有差异。为了耗用或销售的房地产在取得时应按照实际成本原则计量，期末应按照账面价值与可收回金额孰低法计价；对于投资性房地产，应按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，房地产开发企业在取得投资性房地产时应当按照实际成本进行初始计量；同时，房地产开发企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，可参照相关会计准则进行处理，此时应注意考虑是否计提减值准备。但如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，房地产开发企业应在资产负债表日对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。以上两种关于投资性房地产的后续计量模式，即成本模式和公允价值模式，房地产开发企业可根据实际情况选择采用，并且一经选定不得随意变更。另外，笔者认为，在房地产处于降价周期时，这两种计量模式并无实质性差异；但在房地产价格持续上涨时，按照成本计量模式，可收回金额大于其账面价值时，以前期间已计提的减值损失应当转回，但转回的金额不应超过原已计提的减值准备，即账面价值不会超过初始取得成本；而在公允价值计量模式下，账面价值就可能超过初始取得成本。同时，笔者还认为，对于投资性房地产的后续计量模式变更，应作为会计政策变更按照相关准则进行处理；但对于房地产转换，由于涉及资产使用属性的根本变化，而不是同一经济事项选用会计政策的变化，所以不应作为会计政策变更处理，在使用新准则的第一年建议不必做追溯调整。 　　 　　三、关于账务处理 　　 　　房地产开发企业房地产转换的会计处理