_河北唐山文化创意产业园项目商业市场定位及产品建议_160页.ppt

下一步工作 项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 区域商业环境研究 城市商业发展规划研究 房地产/商业地产市场调研 在售项目调研 政府人士访谈 专业人士访谈 一线销售人员访谈 投资客访谈 消费者访谈 项目属性研判与界定 问题分析 市场竞争环境分析 项目整体致胜策略 项目业态定位 产品设计优化方向建议 2010/04/20 第二阶段 营销战略与策略 第一阶段 商业定位及商业设计调整建议 2010/04/30 2010/05/12 第一阶段 市场调研 2010/06/… 定位报告结论达成 局部产品优化调整 销售目标梳理 营销节奏排定 推广体系及物料 卖场包装及人员 展示区建设、包装 主力商家招商 城市的空间承诺， 只能寄托于少数人、 少数物的杰出存在。 The End. THANKS!下面是交流时间… * * * * * * * * * 特色文化汽车旅馆，享受北方唯一 尊贵体验。 旅馆不设接待大堂，只有一个类似停车场入口的登记处，前来投宿的客人不用下车 客人只需将车直接开进客房的专属车库，从车库直接进入房间 客人不受打扰，私密性和安全性是旅馆的特色 唐 柏 路 规划总平示意图  功能分区 建筑面积（㎡） 建筑面积占比 占地规模（㎡） 物业形式 A 奥特莱斯街区 　 　 　 　 　 B 沿街风情街 　 　 　 　 　 C 迷你小铺 　 　 　 　 　 D 汽车旅馆 　 　 　 　 　 E 特色餐饮 　 　 　 　 　 总计 　 　 　 　 投资收益估算 　 序号 项目名称 单价(元/㎡) 金额(万元） 直接费用 一 土地成本 　 7300.00 1.1 地价款 2,543.55 7,300.00 二 前期工程费 70.00 200.90 2.1 勘察测量费 5.00 14.35 2.2 规划设计费等 60.00 172.20 2.3 三通一平费 5.00 14.35 三 建筑安装工程费 2,000.00 5740.00 3.1 loft+商业 2,000.00 1000.00 3.2 总部办公 2,000.00 2200.00 3.3 企业家会所 2,000.00 2540.00 四 基础设施及配套费 345.75 992.30 4.1 室外工程费 150.00 430.50 4.2 城市配套费 60.00 172.20 4.3 园林景观 200.00 389.60 五 监理及招标费 21.20 60.84 间接费用 六 管理费用 120.79 346.66 七 不可预见费 120.79 346.66 八 财务费用 184.34 529.05 九 销售费用 　 777.00 十 销售税费 　 1437.45 十一 土地增值税 　 1551.50 　总投资费用 6,718.59 19282.36 投资收益 销售总收入 25900.00 1 loft 8000 2400.00 2 商业 10000 2000.00 3 独栋办公 8000 8800.00 4 企业家会会所 10000 12700.00 毛利润 6617.64 总投资毛利润率 34.32% 所得税 25% 1654.00 税后利润 4963.23 税后利润率 25.7% 地价取100万/亩 建安成本2000元/平米 销售价格取值： 商业]10000元/平米 Loft8000元/平米 独栋办公8000元/平米 企业家会所10000元/平米 税前利润6617万元 税前利润率34% 目 录 项目本体条件解析 项目发展背景分析 成功案例借鉴 项目整体定位与发展策略 项目价值体系 产品设计优化建议 商业功能布局定位: 1．提高日均吸引人流 对顾客需求有广泛地适应性：男女老少皆宜。 对顾客需求有强烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外国人 充分利用地缘优势，将南湖旅游、汽车4s、美食城、专业市场最大限度地引导到本项目来。 2．延长顾客人均停留时间 对家庭集体购物：充分不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小孩、针对老人、针对 夫妇等。 对非家庭购物：本地人（可玩、可看、可吃、可买）； 外地