土地储备开发研究报告.ppt

四川大学 房地产开发与经营 第三章 土地储备开发 主要内容 3.1 土地储备开发准备工作 3.2 土地储备开发行政审批 3.3 土地储备开发实施与交付 §3.1 土地储备开发准备工作 3.1.1 土地储备开发计划编制与审查 （1）土地储备开发计划编制的指导思想与原则 指导思想 主要原则 规划先导原则 规模适度原则 土地节约集约利用原则 效益优先原则 政府主导与市场化运作相结合原则 （2）土地储备开发计划内容 年度储备土地规模 年度储备前期开发规模 年度末结存土地储备规模 年度储备土地供应规模 年度储备土地临时利用计划 资金估算 计划执行安排 （3）土地储备开发计划编制与审查程序 设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在10月至11月）集中报县、市国土局。 国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。 原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报国土局汇总。 国土局征求相关部门意见并完善后与计划管理部门会同报县、市人民政府批准。 经批准的土地储备开发计划，由国土局下达给土地储备机构，非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。 3.1.2 土地储备开发实施方案编制与审查 （1）土地储备开发实施方案编制原则 系统性原则 效益性原则 可行性原则 项目市场分析 宏观经济分析 房地产市场分析 土地市场分析 区域市场分析 土地储备开发实施主要内容及开发进度 前期手续的办理 征地拆迁 市政建设 分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排 征地工作实施方案 征收土地现状 征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、 征地费用的支付方式） 征地补偿费用构成与测算 征地工作进度计划 拆迁工作实施方案 现状调查统计 拆迁补偿方案 拆迁费用测算 拆迁工作进度计划 市政建设实施方案 市政规划说明 管线综合 实施要求 工程费用估算 开发进度计划 土地供应方案 土地供应模式 土地供应计划 土地储备开发深度 储备开发成本及入市交易底价的确定 资金回收计划 投资方案主要包括总投资估算 资金筹措方案 出让金估算 交易底价估算 土地销售收入估算 现金流量和财务指标分析 对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析 注意交易底价估算与土地销售收入估算的区别 投资方案 项目管理方案 建设计划管理 土地储备开发项目计划管理体系图 项目进度计划管理 土地储备开发项目各环节衔接关系图 子项管理 项目设计管理 项目成本管理 项目质量管理 项目财务管理 项目安全管理 项目进度管理 项目经营管理 ⑾ 重要事项说明 提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素 最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案审查 3.1.3 土地储备开发实施主体的确定 （1）土地储备开发实施主体的类型 土地储备中心自主开发模式 社会企业项目管理模式 社会企业带资开发模式 综合对比上述三种模式，在第二和第三种模式下，通过 招标方式确定土地储备开发实施主体，具有如下优势： 确保土地供应制度的实现 利于政府对土地资源的宏观调控和供应市场的正确引导 保证土地储备开发质量，控制土地储备开发成本 规范土地储备开发项目招投标活动，维护当事人合法权益 引入竞争机制，使房地产市场从源头上更加透明化、专业化 让政府集中有限的人力物力去控制、监督土地一级开发的质量、 进度和成本 （2）土地储备开发实施主体的确定方式 直接委托（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于 第二种、第三种模式 ） 招投标（广泛运用于第二种、第三种模式） 土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤： 前期准备阶段 招投标阶段 通过直接委托或招投标确定土地储备开发实施主体后，由土地 储备开发主体与土地储备开发实施主体签订《土地储备开发委 托协议》 由土地储备开发机构自主开发的项目则由政府批复给土地储备 中心即可，不签署《土地储备开发委托协议》 （3）土地储备开发实施主体的职责 土地储备开发资金筹措 土地储备开发手续办理 征地拆迁 基础设施建设 竣工验收与成本核算 3.1.4 潜在项目实施主体竞争者前期工作 土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进行土地储备开发实施，对于社会企