土地一级市场开发模式研究研究报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 土地储备 *：农地征用与征收在法律界定上前者只涉及到土地使用权的转移而后者则是所有权的转移。在不作特定说明的情况下，本文不对两者进行区分。 **：城市化转地 ***：工业厂区改商业、住宅等第三产业用地 增量用地 农地征用* 城市化转地** 造地(（包括填海） 存量用地 旧城改造（含城中村/旧村） 闲置用地回收、收购、置换（如退二进三***） 土地整理 * 农地征用 农地 征用要求 审批权限 补偿和公告 农村和城郊土地 宅基地、自留地、自留山 国家是征用主体 国家行政行为，有强制性 国家公共利益的需要 以土地补偿为必备条件 标的只能是集体所有的土地 由国务院批准 基本农田 基本农田以外耕地＞35公顷 其他土地＞70公顷 上述范围以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案 征收土地按被征收土地原用途给予补偿 补偿标准按法律规定进行，且保证被征地农民原有生活水平不降低 货币安置不是唯一方式 采取公告、补偿登记，补偿方案听证，补偿费用收支监督 * 农地征用补偿标准 说明： 征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地标准规定 被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地标准规定 征用城市郊区菜地，用地单位按国家规定缴纳新菜地开发建设基金 依规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需安置人保持原有生活水平的，经省级政府批准，可增加安置补助费，但必须： 土地补偿费＋安置补助费≤被征用前3年年均产值的30倍 征用耕地补偿费 补偿标准 土地补偿费 耕地被征用前3年平均年产值的6－10倍 安置补助费 需要安置农业人口×被征地前3年平均年产值的4－6倍 需要安置农业人口＝被征地数量÷征地前被征用单位平均每人占有耕地数量 每公顷安置补助费最高不超过被征用前3年年均产值的15倍 * 旧城、闲置用地土地使用权收回 土地出让等有偿使用合同到期，未申请续期或申请续期未获批准的（土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得） 公共利益需要用地，依法提前收回，并根据已经使用年限和开发利用土地的实际情况给予补偿 依城市规划旧城区改建，需调整使用土地的，可依法收回并对土地使用权人给予补偿 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的 * 土地一级开发模式* 模式 操作 优点 缺点 割腊肉式 谁看上哪一块就割给谁 开发商、用地单位自行做一级和二级开发 政府无需投入 政府收益低 城市整体规划难以实施 开发进度无法掌控 指婚式 土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发 政府收益相对丰厚 政府大量铺垫资金 开发进度慢 招亲式 政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发 委托式（土地使用权不转移） 两次土地使用权转移（政府→一级开发商→二级开发商） 生地出让-熟地回购 政府无需投入 完全市场操作，政府与一级开发商分利灵活 固定收益 溢价分成 固定收益+溢价分成 开发进度难掌控 新公司式 直接成立新的开发公司垄断一级开发经营或新公司与其他公司合作开发 政府主导 引入市场行为 与市场脱节 易滋生腐败 *：从时间角度看可以分为一二级开发分离和一二级联动；从空间角度看可以分为成片开发和分片开发 * 土地一级开发流程 财务管理与成本控制 前期调研 与分析 销售推广与 经营管理服务 开发 获取开发权 编制实施方案 组织开发实施 目的与目标 内容与结果 调研方法 开发权 获取方式 方案内容 重点 工作与流程 主体分工 管理内容 * 前期调研与分析 目的与目标 内容 方法 结果 项目开发定位 评估开发可行性 制订规划与方案 确定调研内容及深度 调研* 房地产市场 土地市场 产业经济 周边区域 土地利用 基础设施 城建规划 分析 项目本身 房地产市场 直接调研 间接调研 第三方协助 可行性报告 内容 指标 结论 *：调研保密性原则：减少后续征地、拆迁障碍，防止竞争对手竞争 考查土地利用现状为估算征地、拆迁费用服务 * 获取土地开发权 通过招标委托的方式获取土地一级开发权 招标组织实施工作由市、区县土地储备机构负责，国土资源管理部门负责招标管理工作 市土地储备机构负责中央单位用地、重点区域及重点建设项目土地一级开发招标 区县土地储备机构负责当地其他项目土地一级开发招标 招标委托程序 通过授权委托的方式获取土地一级开发权 项目所在区县政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后，区县政府提出土地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权 授权委托工作流程 发标 → 投标 → 开标