土地资源调查与评价 第五章 城镇土地评价教学教材.ppt

（二）城镇土地分等的工作程序 6、城镇土地等确定 采用市场资料分析和聚类分析等方法验证分等初步结果，形成分等的基本方案，并开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案。 7、编制城镇土地分等成果 三、城镇土地分等指标体系的确定 （一）城镇土地分等因素因子选择 1、城镇土地分等因素因子选择原则 （1）目标性原则 （2）完整性原则 （3）差异性原则 （4）可行性原则 三、城镇土地分等指标体系的确定 2、城镇土地分等因素的选取 《城镇土地分等定级规程》建议采用的因素因子 （二）分等因素因子权重确定 权重的确定应满足以下要求： （1） 权重值与因素因子对土地质量的影响成正比。权重值越大，因素因子对土地质量的影响越大。 （2） 因素的权重值在0-1之间，所有选定因素的权重之和为1 ；某一因素所涉及的因子权重值在0-1之间，该因素所涉及的所有选定因子的权重之和为1。 三、城镇土地分等指标体系的确定 （二）分等因素因子权重确定 四、分等因素因子资料整理及量化处理 （一）因素因子资料的整理 1、城镇区位资料整理 四、分等因素因子资料整理及量化处理 （一）因素因子资料的整理 1、城镇区位资料整理 2）城镇对外辐射能力 四、分等因素因子资料整理及量化处理 （一）因素因子资料的整理 2、城镇集聚规模资料整理 3、城镇基础设施资料整理 四、分等因素因子资料整理及量化处理 （一）因素因子资料的整理 4、城镇用地投入产出水平资料整理 包括城镇单位用地二三产业增加值、城镇单位用地批发零售贸易商品销售总额、城镇单位用地固定资产投资、城镇单位用地从业人员数。 5、区域经济发展水平资料整理 四、分等因素因子资料整理及量化处理 （一）因素因子资料的整理 6、区域综合服务能力资料整理 7、区域土地供应潜力资料整理 包括区域农业人口人均耕地、区域人口密度。 四、分等因素因子资料整理及量化处理 （二）因子分值标准化处理方法 1、序位标准化方法 序位标准化注重指标值的排序状况而非数值大小，从而可以排除指标极端值对评价结果的影响，但也失去了原始数值所包含的精确信息。 2、极值标准化方法 四、分等因素因子资料整理及量化处理 （二）因子分值标准化处理方法 极值标准化注重指标值的大小，使评价结果与指标值大小的相关性更加密切，所以容易受到指标极端值的影响，从而影响了评价的可靠性。 （三）因素分值计算 （一）城镇土地等的初步划分 五、综合分值计算及土地等的划分和验证 1、城镇土地等的划分原则 （1）城镇土地等按照综合分值分布状况划分，不同土地等对应不同的综合分值空间； （2）城镇土地等划分数目要适当，根据不同区域的行政级别、所包含的城镇数量、差异复杂程度而定，一般为3-8等； （3）任何一个综合分值只能对应一个土地等； （4）等别划分应体现相同等别内土地质量的相似性、收敛性以及不同等别间土地质量的差异性、离散性。 （一）城镇土地等的初步划分 2、城镇土地等的初步划分方法 （1）数轴法 （2）总分频率曲线法 一般而言，当所含城镇 数目较少时采用数轴法，当所包含城镇数目较多时采用总分频率曲线法。 五、土地等的划分和验证 （二） 城镇土地分等结果的验证和确定 1、市场资料分等验证 可采用城镇间基准地价分等，土地市场交易资料分等、商品住宅交易资料分等、标准宗地资料分等等方法。 2、聚类分析方法验证 采用这种方法验证时，要计算任意两个分等城镇的加权欧式距离值，然后勾画分析树形图。 （3）城镇土地等的确定 （二） 城镇土地分等结果的验证和确定 3、分等结果调整确定 （1）分等结果调整确定原则 a 行政建制协调原则 b 城镇规模和职能调控原则 c 近邻平衡原则 （2）分等结果调整基本方案确定 第三节 城镇土地定级 城镇土地定级基本有三种途径： （1）对影响城镇土地质量或影响城镇土地利用的因素因子进行分析，采用多因素综合评价法来间接评价土地质量的好坏及其空间差异；? （2）直接利用土地市场交易价格，从城镇土地价格高低及其空间分布，划分城镇土地级别的地价分区； （3）对土地级差收益进行测算，根据单位面积土地纯收益的差异及空间分布，以土地级差收益的变化来划分土地级别。 （一）城镇土地定级的基本途径 一、城镇土地定级的基本途径和工作程序 （二）城镇土地定级的工作程序 1、准备工作 2、资料调查和整理 3、城镇土地定级因素因子体系的确定 4、定级单元划分 5、定级单元因子分值计算 6、定级单元综合分值计算和土地级别初步划分 7、城镇土地定级结果确定 8、编制城镇土地定级成果 (p173-174) （一）城镇土地定级因素因子选择原则 1、主导因素原则 2、差异性原则 3、针对性原则 4、因地制宜原则 5、资料采集便利性原则 二、城镇土地定级因素因