万科地产开发企业业务模式分析和长期战略落培训材料.pptVIP

地产开发企业业务模式研究 ——业务模式分析和长期战略落地外部视角;研究背景：; 对于SOHO中国、华润和华侨城业务模式的研究涉及到战略落地执行的12个战略子议题中的多个议题;目录;案例一：差异化经营创造丰厚回报 －－SOHO中国初步分析;SOHO中国财务指标对比 SOHO中国模式分析及判断 SOHO中国模式对万科的启示;SOHO中国的ROE一直维持在较高水平，上市后，受财务杠杆急剧下降影响，０７年ROE下降;净资产负债率 　　net assets debts ratio 　　净资产负债率  　　净资产负债率的计算公式如下：  　　净资产负债率=(负债总额－代买卖证券款－受托资金)/年末净资产×100%  资产负债率=（负债总额/资产总额）*100％ 　　净资产负债率也称为产权比率、债务股权比率，反映由债权人提供的资本与股东提供的资本的相对关系，反映证券经营机构???基本财务结构是否稳定。净资产负债率高，是一种高风险、高回报的财务结构；净资产负债率低，则是一种低风险、低回报的财务结构。该指标同时也表明债权人投入的资本受到股东权益保障的程度，或者说是证券经营机构清算时对债权人利益的保障程度。国家规定，债权人的索偿权要在股东之前。  　　《证券公司管理办法》规定了净资产负债率的上限，即综合类证券公司的对外负债(不包括客户存放的交易结算资金和受托投资管理的资金)不得超过其净资产额的9倍，经纪类证券公司的对外负债(不包括客户存放的交易结算资金)不得超过其净资产额的3倍。并且规定，当综合类证券公司对外负债超过其净资产的8倍或经纪类证券公司对外负债超过其净资产的2倍时，必须在三个工作日内报告中国证监会，并说明原因和采取的对策。;SOHO中国经营稳健，真实资产负债率，净负债率始终保持较低水平；上市后资产负债率明显下降……;……现金比例明显提高，短期偿债能力增强;SOHO中国财务指标对比 SOHO中国模式分析及判断 SOHO中国模式对万科的启示;SOHO中国的项目选址、产品实现、经营策略和物业招商配称与面向投资客户的商用物业散售模式; 通过多年的尝试，SOHO中国选择专注于商用物业的开发;①坚持面向投资客户的散售模式;;②项目选址聚焦北京核心地段，凭借绝对稀缺的土地资源锁定投资客户;②强大的操作能力和灵活的获取方式，支撑SOHO中国不断在北京核心区域获取优质土地资源;③通过大师级的前卫设计理念，和极具冲击力的立面设计，造就地标性建筑，彰显投资价值;③定位中端、简约、实用的内部设计和装饰，满足租凭需求;④通过个人形象推广、话题营销等多种手段在精心经营SOHO品牌的同时配合项目营销。;④SOHO中国对客户的准确定位、深入挖掘、精准把握，悉心维系是销售成功的关键（1/2）;④SOHO中国对客户的准确定位、深入挖掘、精准把握，悉心维系是销售成功的关键（2/2）;④高压、高薪、高灵活的销售机制使得销售团队的战斗力强，不仅可以调动各方资源，而且在在售和未售时期都有强烈的”全民蓄客“意识;⑤相对于销售，首次招商和渡过漫长的“养商期”显得更加充满艰辛，但同时也是SOHO中国承诺兑现和“神话”延续的必要条件;⑤尚都事件之后，SOHO中国加强了租凭管理，尝试通过各种方式确保项目安全渡过“养租期”;小节：中期市场波动给经营带来一定挑战，但长期看来，能否继续获取优质土地资源才是决定SOHO模式的关键因素;SOHO中国财务指标对比 SOHO中国模式分析及判断 SOHO中国模式对万科的启示;专业能力解决 专业问题;目录;案例二：大树底下好乘凉 ——华润置地业务模式初探;财务状况与万科对比 业务模式解析 华润置地模式对万科的启示;华润置地的净资产收益率较低，主要由于其较低的资产周转率;受业务模式调整影响，华润置地住宅以外的其他收入占整体收入的比重逐渐增加;财务状况与万科对比 业务模式解析 华润置地模式对万科的启示;业务模式概况;华润置地在01年正式成立运营房地产开发业务，传统出售物业已经打造成四大产品线，目前收入比重为60%。;①选择性的价值链覆盖使华润置地住宅项目发挥了协同效应;①社区商业集中持有有利于控制商业业态，有效提升项目的整体品质; ②城市综合体的开发策略;2.1城市综合体将伴随城市发展而步入不同阶段，当中的各组成部分也能带来协同效应，共同发展;2.1华润集团雄厚的资金实力和专业背景，为其进入高门槛的城市综合体市场奠定基础;2.2得益于深圳稀缺地块的获取，华润集团开始启动城市综合体的开发进程;2.2为打造标高式的城市核心项目，华润在规划设计坚持标准和超前性，前期准确定位也保证其长期富有