江西上饶翠映康庭提案.docVIP

第一部分　市场调研 我们相信：善战者，决胜于未战之前 在房地产项目开发前，我们必须清楚地知道我们所面对的是个什么样的市场，并对市场环境有着充分的了解和认识，在项目前期阶段就努力地将项目开发的风险降到最低。 精准的市场调研是成功策划的基础，只有准确地把握住市场的脉搏，才能使项目的运作始终沿着一个正确的方向进行。近期我司组建了“翠映康庭”项目的市调小组，对上饶市及上饶县的房地产市场进行了较为全面的调研。通过对本次调研数据的整理，以及我司通过其他渠道对房地产行业相关资讯的收集，形成以下分析和研判。 一、宏观市场背景分析 （一）城市地理文化概况 ◆ 地理位置 上饶位于江西省的东北部。东邻浙江，南靠福建、北接安徽，下辖：上饶、广丰、玉山、婺源、铅山、弋阳、横峰、波阳、余干、万年10县和信州区，代管德兴市。行政区面积22791平方公里，人口660万。 上饶凭借其自身地理位置优势和政府政策的强大支持，借着政府西迁和市域、县域融合的东风，趁着城市化进程加快和住宅消费需要有效增长的大好形势，极大地催生了房地产业的快速发展，为唤醒居民置业投资意识打下了良好的基础。 ◆ 交通状况 上饶市是“江浙沿海”进入内地的必经咽喉，有着“牙闽、控皖、襟淮、面浙”的优越地理位置，自古享有“豫章第一门户”、“四省通衢”之美誉。境内交通便利，浙赣铁路穿境而过，皖赣铁路、横南铁路纵横交错；沪瑞高速、320、206国道及七条出省公路贯穿东西南北。景婺黄、景婺常高速公路以及国家规划建设的三条高速公路都经过上饶。目前，上饶至武夷山、衢州、景德镇、南昌和杭州五个机场均可在1-3小时内到达。 一个城市完善快速的交通干线可以有效地将居民的工作与居住紧密联系起来，将本土经济与周边经济紧密联系起来，在保证居住和工作双方面舒适度的同时，大大缩减交通、时间成本。上饶位于长三角与内地经济联系的桥头堡位置上，占据了得天独厚的地理优势，助长了近几年来房地产行业稳定快速发展。随着区域经济的进一步发展，地理优势将不仅为上饶的房地产业的发展带来极大的利好，而且将使上饶经济与沿海和内地的联系日益紧密，成为上饶经济持续发展的动力。 ◆ 资源丰富 素有“上乘富饶”之称的上饶，全市有耕地607万亩；水域421.69万亩；牧草地0.31万亩；林地1911.58万亩；药用植物达216种；野生动物300多种。已探明的矿产达70余种，金、银、铜、铅、锌、铌钽储量均居全省之首，德兴铜矿是亚洲最大的铜矿。上饶市城区是全国13个空气、水质量最优的城市之一。 一个城市只有拥有了自己赖以生存和发展的产业，经济才能持续蓬勃发展，从而带动国民经济支柱性产业——房地产行业的发展，推动城市经济增长与城市化水平提升。 ◆ 风光旖旎、人杰地灵 上饶四季分明，山环水绕，景色秀丽。中部三清山方圆二百里，雄奇峻秀，风光迤俪，素有“江南第一仙峰”的美誉。 南面的龟峰山，三十六峰，峰峰皆景，被明代大旅行家徐霞客赞为“江上龟峰天下稀”，又被游客誉为“天下盆景”。同时在1700多年的历史长河中，这片神奇的土地名人辈出，养育了中国三大圣母之一的陶母、著名理学家朱熹、晋代著名军事家陶侃、“中国铁道之父——詹天佑”，无产阶级革命家方志敏等名士贤哲，也是画家阎立本、“茶圣”陆羽、名臣范仲淹、词人辛弃疾等人的久居之地。 凭借旅游资源方面的优势，上饶的旅游业正在崛起，旅游设施也不断完善，旅游经济蓬勃发展，直接促进地方经济的发展，提高了居民置业、投资的能力。 （二）城市社会经济概况 1、经济总体运行势头稳定 ◆ 2006年第一季度统计数据，表明上饶市经济运行出现了良好开局。据测算，一季度全市完成GDP82.2亿元，同比增长12.8%，其中一产增长3.5%、二产增长19.4%、三产增长10.7%；财政总收入完成9.2亿元，增长24.4%，其中一般预算收入5.9亿元，增长29.0%。市区城镇居民人均可支配收入2815元，增长19.7%；农民人均现金收入837元，增长10.1%。 经济的快速增长与人民可支配收入的提高，为房地产市场的启动和腾飞奠定了坚实的经济基础。 2、金融环境良好与地方财政持续稳定增长 ◆ 经济运行质量进一步提高，经济效益明显好转政收入增势良好，金融机构存、贷款稳步增加。资料表明：2006年第一季度，全市金融机构存贷款持续稳定增长，3月底全市金融机构存款余额422.01亿元，比年初增加41.34亿元，增长15.6%。其中，城乡居民储蓄存款余额333.53亿元，比年初增加44.49亿元。 ◆ 据政府公报表明：2005年上饶市财政总收入完成33.6亿元,增长25.3%,净增收6.8亿元，增收额创历史最高水平；其中：一般预算收入21.7亿元，增长27.6%，总量居全省第4位，增速居第3位。 财政收入