长葛盛歌国际楼盘销售策划方案1文档.docVIP

盛歌国际楼盘销售策划方案 一、项目简介 项目基本情况： 总建筑面积：㎡ 住宅面积：㎡ 商铺面积：㎡ 可销售机动车位：地下个 绿地率：3 容积率：.61 总户数：户 主力面积：㎡ 占地亩，地块呈形 2、项目其他情况: 本项目位于与交汇处，侧，处于目前房地产开发较火爆的。项目临10000平米市政绿化， 交通 北临黄河大道交通方便，治安 项目临派出所，治安状况良好。 购物与娱乐 ，医疗卫生 。 学校教育 金融服务 项目一公里范围内有中国银行、建设银行、中国银行、信用联社等结论： 本项目位置属于上风上水区域，空气质量好，利于居住。面临路，未来的，具有较强的价值。目前房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的 市场定位 住宅 1、自住型消费群：（） 年龄结构：-45岁的贵族； 购买用途：； 购买状况：二次置业； 习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活； 注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业管理、居住氛围。 2、投资型消费群：（） 年龄结构：35岁以上； 职业结构：企业白领及个体户、中层公务员及退市股民； 购买用途：偶尔居住，主要用于投资； 购买状况：二次置业； 习惯描述：注重位置、周边配套及发展状况， 注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。 3、基本数据测算 （1）以㎡户型为例： 若选择7成20年银行按揭贷款， 单价元/㎡； 总价款元； 首付款元； 按揭贷款元； 月供款元。商铺 1、定位分析 项目定位为“”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息面积不等可随意组合适合。 商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。 2、投资分析 以50㎡一层铺面为例： 若选择5成10年银行按揭贷款， 单价8000元/㎡； 总价款400000元； 首付款200000元； 按揭贷款200000元； 月供款元； 租金40元/㎡； 投资回报率 三、销售计划 1、价格制订策略：　 ①低开高走； ②平稳增长； ③扫尾期做盘； ④力争短平快。 阶段优惠 第一阶段 内部认购期 计划销售（套） 所占百分比 （10 ） 均价0 （元/㎡） 一次性2 按揭1 第二阶段 公开发售期 计划销售（套） 所占百分比 （） 住宅均价（元/㎡） 一次性3 按揭2 第三阶段 强销期 计划销售（套） 所占百分比 （ ） 住宅均价（元/㎡） 一次性3 按揭2 第四阶段 持销期 计划销售（套） 所占百分比 （） 住宅橱卫装修均价（元/㎡） 一次性2 按揭1 第五阶段 扫尾期 计划销售（套） 所占百分比 （ ） 住宅橱卫装修均价（元/㎡） 一次性2 按揭1 合计 铺面销售进度和住宅尽量相同。 需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销期限为５－７个月。 四、广告宣传 1．报纸广告 优点：报纸媒体传播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它可以根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。 缺点：宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。 本地一些主流杂志的广告宣传，如《》刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。 2．公交广告 目前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。 3．工地围墙宣传画 主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不仅美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。建议项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出的整体VI特点，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击。 4.条幅广告 悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，