中少上扬集团-青岛崂山项目发展策略与物业发展建议.ppt

中少上扬集团青岛崂山项目发展策略与物业发展建议 项目顾问工作阶段划分 报告思维导图 目标市场解析 客户目标解析——追求平台价格基础上的快速销售 报告思维导图 目标市场解析 项目区位和交通——位于交通便利、景观资源丰富的公认豪宅区 项目位于青岛市崂山区浮山南麓，自然资源丰富，北依浮山，南望黄海，是青岛公认的豪宅区。 项目交通条件便利，通过东南侧规划中的市政路可以快捷到达青岛东南部的主干道香港东路、东海路。 项目周边配套——基本生活配套，天然娱乐配套，强势教育配套 地块现状及四至——地块呈现特有的台地风貌 地块指标——中等容积率、小规模项目 关于拆迁：只负责建造回迁住宅8000平米，费用为1600万元。不需要考虑拆迁补偿等费用。 关于大配套：城市配套取费255元/平米。按照容积率1.8计算建筑面积，并另加上8000平米的回迁面积。 地块资源环境——台地山景资源是项目特有的自然资源 项目界定——公认豪宅区，具备海景景观和山地资源的小规模住宅项目开发 报告思维导图 目标市场解析 青岛的产业结构是“二、三、一”型，发达的第二、三产业为市场发展提供了大量优质客户 青岛产业结构是“二、三、一”型，与山东其他城市相比， 第二产业比例较高 青岛工业的支柱是制造业，主要以海尔、海信、澳柯玛、双星等品牌企业为支撑 旅游产业也逐渐成为青岛的支柱产业之一；以港口为依托的海运、外贸等行业日益发展 青岛经济稳步上升,房地产处于快速发展期 青岛2005年GDP达到2695.82亿元。近年一直以10%以上的增幅稳步发展，经济良好发展有力的支持了房地产的发展 人均GDP约为$4418,房地产处在快速发展的过渡期 随着青岛近年来经济的快速发展，房地产投资增长稳定 青岛市区04年以来的土地出让情况——海边与崂山风景区土地稀缺 房地产市场供应、需求稳定增长，市场发展平稳，供需基本平衡 整体房地产市场小结 青岛市经济持续稳定高速发展，经济快速发展必将带动房地产市场的发展； 经济快速发展为房地产项目提供了大量潜在客户群； 城市房地产市场供应、需求稳定增长，市场发展平稳，供需基本平衡； 青岛优质地段土地供应缺失，崂山风景区与青岛市南区几乎无土地供应； 城市内部板块和地段层级已经形成，价格和物业档次形成明显区隔； 报告思维导图 目标市场解析 市南区的东南部和崂山南部滨海一线形成了具有城市标杆意味的豪宅聚集区 豪宅市场区位的变迁——由沿海一线向二三线集中 青岛的豪宅最早都是出现在东部沿海一线，以海景为主要的卖点。主要在浮山前形成了聚集现象。 由于一线海景土地供应的逐渐减少，豪宅开始向二三线海景集中，代表性的项目是丽都国际和领世华府。 豪宅产品的发展——项目密度趋于增大，规划、园林品质有所提升 豪宅产品的供应量和消化量——供应量和 消化量基本持平，市场发展平稳 青岛2003~2004年豪宅的供应集中在崂山区和市南区，同时在售的项目有6个，销售速度都在月均15套以内，一年的消化量在15万平米以内，与供应量基本持平。 2005年开始出现体量较大的豪宅项目，如海信燕岛国际公寓（ １２万平米），豪宅的销售速度在月均１５套以内，同时在售的项目６～７个。 ２００６年亚麦山城（１８万平米）一期5万平米的入市即将打破原有的供应格局，由于在售项目数量仍与前两年持平，销售速度也持平，所以，消化量增长不大，市场仍然保持稳定 。 青岛豪宅年消化量在15万平米左右，在售的项目总规模约18万平米，未来两年供应总量在100万平米以上 目前青岛市场供应的豪宅项目有8个，总建筑面积在150万平米左右 在售的几个项目的月销售速度都在月均15套以内 尚未入市的项目面积总计在100万平米以上 青岛豪宅按距海岸线的距离呈现三个价格梯度——海景仍然是豪宅的关键溢价因素 豪宅区又根据功能的不同形成了城市豪宅、景观豪宅、商务豪宅三个亚板块 城市豪宅：主要出现在市南区南部滨海一线，属于城市传统配套齐全的地区兼有城市成熟便利与海景资源； 景观豪宅：出现在青岛公认最宜居的浮山前地区，具备最优越的山海资源，是纯居住的社区板块； 商务豪宅的出现则是由于政府崂山商务区的规划，商务区南部的沿海住宅开始出现商务特色的豪宅，承担一部分商务功能。 三个亚板块特征明显，本项目所属的景观豪宅板块居住价值最高 豪宅产品的分类——依照项目价值点的不同，可以分为资源型豪宅、舒适型豪宅和经济型豪宅 资源型豪宅——占据绝对强势的山海资源，并将这一优势极度放大 舒适型豪宅——注重产品本身的品质，项目的主诉求点是宜居的高品质住宅带来的尊贵感 经济型豪宅——占据一定的山海资源，用相对较低的总价，吸引一部分高端人群 豪宅的三类产品对应着三类客户——依总价承受能力的不同表现出明显差异 资源型豪宅客户——金字塔最顶端的财富人群 舒适型豪宅客户——关