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南充香颂湾策略调整建议 非度策划服务有限公司 引言 第一部分宏观经济　微观市场 第一部分　宏观经济　微观市场宏观政策 第一部分　宏观经济　微观市场宏观政策 第一部分　宏观经济　微观市场宏观政策 第一部分　宏观经济　微观市场宏观政策 第一部分　宏观经济　微观市场宏观政策 第一部分　宏观经济　微观市场宏观政策 第一部分　宏观经济　微观市场宏观政策 第一部分　宏观经济　微观市场宏观政策 第一部分　宏观经济　微观市场宏观政策 第一部分　宏观经济　微观市场南充经济 第一部分　宏观经济　微观市场南充楼市 第一部分　宏观经济　微观市场南充楼市 第一部分　宏观经济　微观市场南充楼市 第一部分　宏观经济　微观市场片区市场 第一部分　宏观经济　微观市场片区产品 第一部分　宏观经济　微观市场片区产品 第一部分　宏观经济　微观市场片区产品 第一部分　宏观经济　微观市场片区产品 第一部分　宏观经济　微观市场片区产品 第一部分　宏观经济　微观市场片区产品 第一部分　宏观经济　微观市场片区产品 第二部分　项目营销回顾 第二部分　项目营销回顾 第二部分　项目营销回顾 第二部分　项目营销回顾 第二部分　项目营销回顾 第二部分　项目营销回顾 第三部分　项目投资分析 第三部分　项目投资分析 第三部分　项目投资分析 第三部分　项目投资分析 第四部分　营销策略调整 第四部分　营销策略调整 第四部分　营销策略调整 第四部分　营销策略调整 第四部分　营销策略调整 第四部分　营销策略调整 第四部分　营销策略调整 第四部分　营销策略调整 第四部分　营销策略调整 第四部分　营销策略调整 第四部分　营销策略调整 第四部分　营销策略调整 第五部分　商业体营销策略 第五部分　商业体营销策略 第五部分　商业体营销策略 第五部分　商业体营销策略 第五部分　商业体营销策略 第六部分　非度建议 第六部分　非度建议 第六部分　非度建议 第六部分　关于非度 第六部分　关于非度 项目基本情况 总用地面积：49018.895平方米（73.663亩） 净用地面积：33235平方米（49.852亩） 总建筑面积：151789.76平方米 ——地上建筑面积：120361平方米 ——地下建筑面积：31428.76平方米 　　　 一期建筑面积指标 商业部分：14280.05平方米 住宅部分：53883.85平方米 　　　　——高层电梯公寓：37749.565平方米 　　　　——多层洋房：12134.285平方米 项目营销 住宅部分 　　 　　网　签：14733.67平方米，占取得预售许可证53883.85平方米的27%，套数98套，已售套数不足江东片区市场份额1.3%。 　　实际成交：多层32套，高层5套，约3700 ㎡ 　　已回款：3700㎡×均价4500元/ ㎡ ＝1665万元 　　未售面积：53883.85 ㎡—3700 ㎡ ＝50183.85 ㎡ 　　 　　房展会期间，以3800元/ ㎡的特价产品试探市场，但未取得预期效果。 　　我方预估未售销售额为4300元×50183.85 ㎡ ＝22579.06万元 项目营销 商业部分 　　已售会所回款：4556.36 ㎡ ×均价3500元（开发商未提供相关数据，我方对此估价）＝1594.72万元 　　未售面积：14280.05 ㎡ －4556.36 ㎡ ＝9723.69平方米 目前，开发商尚未对商业定价 　　 　　我方预估未售商业销售额：8000元×9723.69 ㎡ ＝7778.952万元。 项目营销 商业部分 　　已售会所回款：4556.36 ㎡ ×均价3500元（开发商未提供相关数据，我方对此估价）＝1594.72万元 　　未售面积：14280.05 ㎡ －4556.36 ㎡ ＝9723.69平方米 目前，开发商尚未对商业定价 　　 　　我方预估未售商业销售额：8000元×9723.69 ㎡ ＝7778.952万元。 项目营销 结论： 　　项目积压30358.012万元的产品。 商业部分如维持现状，在短期物业价值不高，而高层电梯公寓住宅销售差强人意，使现金流存在非常大的压力。 快速变现成为本案的首要问题？我们如何去变现？ 一期开发成本估算 土地成本：227元/亩×73.663亩=16721.5万元（土地款已全部支付，） 城市配套费：83878.28平方米×65元/平方米＝545.21万元 建安成本：1500元/平方米×83878.28平方米＝12581.75万元 税费：83878.28平方米×850元/平方米＝7129.65万元 设计、勘探费：15元/平方米×83878.28平方米＝125.82万元 广告营销费：150元/平方米×83878.28平方米＝1258.17万元 管理费：50元/平方米×83878