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商业业态解析 物业商业中心 齐青 第一部分：认识商业地产 目 录 第二部分：商业业态解析 第三部分：各类业态品牌介绍 一、认识商业地产 供商业经营而用的地产载体。 具有地产开发、商业运营与资本运作三重特性。 阶段性工作重点：地理位置的确定、商业定位、规划设计、招商计划、运营管理。 业态：营业的形态；向确定的顾客提供确定的商品和服务的具体形态。 商圈：点、线、面的发展。 第一部分：认识商业地产 一、认识商业地产 一、认识商业地产 二、商业业态解析 第二部分：主流商业业态解析 百货公司 综合商城（shopping mall） 大卖场 社区超市 仓储批发店 专业店 奥特莱斯 批发业态 住宅区底层商业 商业街 其他业态 二、商业业态解析 1、概念：在一个建筑物内，几种或若干个专业的商铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售业态。 2、特点：整体规划、统一管理，以联营扣点为主要经营模式，亦有少部分租赁空间。 3、分类：大众百货（华联百货、王府井百货）、时尚百货（太平洋百货、百盛百货）、精品百货（深圳西武百货、成都巴黎春天）。 4、百货业业种品牌逐渐偏重于服饰、化妆品、箱包、饰品、鞋帽等。 百货公司 二、商业业态解析 综合商城（shopping mall） 1、概念：在一个建筑群或大型建筑物中，提供购物、休闲、娱乐、餐饮等各种服务的一站式消费中心。 2、特点：规模大；功能全；一般采用物业租赁的管理模式；是商业零售业发展历程中的最高形式。投资巨大，回收周期长，对开发商的资金、管理、招商提出了很高的要求。 3、Shopping mall跟百货商场最大的区别：shopping mall经营的是业态，是各种各样的商店，而百货商场里经营的是各种各样的品牌。一个完整意义上的shopping mall必须拥有多种不同业态的主力店。 二、商业业态解析 大卖场 1、概念：以经营民生必需品和日常生活用品的全品类商品为主，并以平价销售的综合超市形态经营的零售平台，其机制侧重中央采购及营业空管系统，产生连锁效应。 2、特点：低成本、低利率、大流量。 3、大卖场可以充分采用现代商业科技，采取连锁经营的发展模式。一般选址于城乡结合处、住在密集区和交通要道。营业面积一般在25000㎡以上、 二、商业业态解析 社区超市 1、概念：以顾客自选方式经营的社区型零售商场。均采用开架式陈列、统一出口结账；营业面积500-2000不等；一般选址在高密度住宅社区内，是许多经济发达国家的主要商业零售业态。 2、经营特点：低价销售、贴心服务、塑造品牌。 仓储批发店 1、概念：也称仓库商店。是一种集商品销售与商品储存与一个空间的零售形式。 2、经营模式：薄利多销；建立与消费者合作的稳定的营销关系；实行科学规范的连锁经营管理。 二、商业业态解析 二、商业业态解析 专业店 1、概念：也称专业卖场，以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适应的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态。 2、经营特点：选址多样化；营业面积依据主营商品的特点而定；商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，主营商品占所经营商品的90%以上；采取定价销售和开架面售；经营的商品、品牌富有特色；从业人员具备丰富的专业知识。 二、商业业态解析 奥特莱斯 1、概念：奥特莱斯品牌折扣店（outlets）其英文愿意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心。 2、经营特点：一般位于市郊，远离城市地带；名牌商品超低价格；良好的购物环境，营业面积从几万到几十万平米等；低价低，商业设施简洁，销售方式简单，大大降低了运营成本。 二、商业业态解析 批发业态 1、概念：向再销售者、产业和事业用户销售商品和服务的商业。其主体主要由生产企业的直供批发、代理商批发、经销商批发、第三方物流企业批发、配送中心的供货批发和批发市场批发等构成。 2、经营特点：批量交易与批量作价；商品仍停留在流通领域；批发交易双方购销关系相对稳定；交易范围广（客户、商圈）；批发商业朝着专业化在发展。 二、商业业态解析 住宅区底层商业 1、概念：简称底商，一般指住宅的第一、二层商业形态。 2、经营特点：丰富小区的商业配套，通常经营药房、便利店、美容美发、邮局、银行、餐饮、干洗店等等。在入住率稳定的大盘社区，投资风险相对较小。 二、商业业态解析 商业街 1、概念：为数众多的零售商店几种在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。 2、商业街是现代城市的形象展示