全球金融风暴—美国斯坦福大学胡佛研究所章嘉琳资料.doc

全球金融风暴 —美国斯坦福大学胡佛研究所章嘉琳 [次贷危机的兴起] ? 房地产市场的繁荣，看来有以下几个因素：第一，2000年美国高科技股市泡沫破灭以后，大批资金撤出股市，寻找其他的投资场所，而房地产就成为最佳和最安全的投资场所， ? 吸引了大批的资金进入；第二，美联储把利率降到四十年来最低的1%水平，房屋贷款利率也随之下降到5%以下，很多人发现，以如此低的利率买房，每月还款与租房相差无几，甚至于更低。低利率也使具有 ? 同样还款能力的购物者所能借贷的金额提高，得以承担更高的房价；第三，金融机构纷纷推出创意性的贷款，如：浮动利率、零头款，只还利息，就是Interest Only贷款，在加州有三分之二新生型的抵押贷款， ? 都是只还利息，不需头款，这些都吸引了上百成千万原本不符合贷款资格的美国人，可以购买住宅，带动了房屋价格的上升。此外，由于住宅净值上升，很多房主得以通过房屋净值贷款，就是home equity loan， ? 换购更大的住宅或购买第二种住宅出租获利，投机者也纷纷进场，将某些地区的房价哄抬得更高，有评论指出，从以下的标准来衡量，美国的房地产明显存在了泡沫。一、房价已经超过了历史的最高点， ? 但买家还期待升值，仍然争先恐后地跳进市场。二、过去抵押贷款，平均占家庭收入的25%，而现在占到一半以上。三、在历史上不动产价格的增幅和通货膨胀率相当，而现在是通货膨胀率的两到三倍。 ? 美国房地产长期畸形发展，最终形成泡沫，跟美国的经济结构、政府的经济政策和美国的文化有关。很多经济学家指出，不论在美国经济和家庭财富中，房地产所占的比重都过高，在经济投入中， ? 对房地产的投资过多，美国建造了太多的豪宅，消耗了大量的能源及相关资源，包括巨额的抵押付款，占用了过多的美国家庭收入。众多的美国人，不管是否有能力，都想拥有一座房屋，实现美国梦， ? 结果促使原本没有能力购买房屋的居民，也千方百计去借钱购屋。美国的住房拥有率从1994年的64%，提高到2005年的69%，政府的财政政策， ? 也鼓励了房地产价格的狂飙。首先，房主可以把抵押贷款利息扣税，每年扣税额，可高达一百万美元，他们还可扣除地方上的地产税，出售房屋所获得的收益，大部分也可以免除交税。其次，政府为购置房产 ? 提供优惠的信贷，一般来说，通过半官方的房贷公司，房利美Fannie Mae和房地美Freddie Mac，再次，联邦住宅管理局为低收入和中等收入家庭的抵押贷款提供保险，买家一般只需支付3%的头款， ? 但是好景不长，到了2005年底和2006年初，包括美国在内的西方发达国家的房价，开始下降。我们从下面一张图表中可以看到，在欧洲国家，下降还要比较早一些，一般在2002年、2003年 ? 就开始往下滑了。那么美国是从2004年底，2005年到2006年初，就开始下降。到了2008年秋季，全美国的房价，平均已经下跌了20%多，据经济学家的估计， ? 还将下降10%左右。这一下降的幅度，已经相当于30年代大萧条时的水平。下面我们再谈第二部分，次级贷款的兴起，也就是什么是次级贷款？最近十多年来，美国住房抵押贷款市场发生了重大的变化， ? 过去购房者是向储蓄贷款机构贷款，贷款商借出的是自己的钱，因此，他们对借出钱非常谨慎小心，但现在的购房者通常是向抵押贷款经济公司借钱，经济公司贷出款以后，短暂持有这些债权，然后转手把它们卖掉， ? 获取利润，并转移风险。现在我们来看一下，下面这个美国住房抵押贷款的分类。第一个是次级贷款，就是Subprime Mortgage Loan，就是贷给信用比较差，信用分数在660分以下，负债较多，缺少现金的家庭。 ? 再一个是另类贷款，就是Alternative ：A Loan，又称为中等质量贷款，是贷给信用虽然达到标准，但是文件不齐全，没有工资单、报税表等等。再一个是比较好的就是优惠贷款，就是Prime Loan，它是贷给信用分数在660分以上的家庭。 ? 在这些贷款里面，风险最大的就是所谓的次级贷款和另类贷款，在美国每个人都有一个信用评级，大致是以660分为基准，大于660分的，就是属于信用良好，可以贷到优惠贷款，而低于这个分数的呢，只能贷到次级贷款，在这两种贷款之间的， ? 是另类贷款。那么次级贷款和另类贷款的初始利率比较低，大约在1%左右，两年以后就改为浮动利率，比通常抵押贷款利率要高出两到三个百分点，因此，金融机构获得的利润也比较大，成为它们大力争取的对象， ? 而同时风险也比较高。在2001年，全美国次级贷款总额有1600亿美元，而到了2008年，大幅增加到1万2千亿美元，中等质量贷款则有3万亿美元。很多金融机构为了赚钱，把贷款给信用评级 ? 不符合标准的人