侨香路项目调研策划要点或.docVIP

侨香路项目市场调研与 项目策划研究报告 一揽子问题： 在这样一个非CBD待开发地区在未来3年内存在哪些市场机会，不 限于写字楼的物业品种。、 若开发写字楼，基于哪些理由，投资商会选择在这里购买写字楼？基于哪些因素考虑，公司会决定在这里购买、租用写字楼。 预测目前的写字楼市场中，最终是哪一类投资商或自用公司购买写字楼？哪一类公司最终使用写字楼？ 在未来周边开发起步阶段，基于目前的公交、住宿、商业等配套的弱势，目标公司客户在决定落单时更看重这里什么？市场前景？未来升值？整体环境？城市快速交通？产品所呈现的设计特色和价值？紧邻华侨城位置？ 目前写字楼整体分布状况？价格？租金？物管费？空调费？停车费？公交？住宿？餐饮？商业配套？产品的哪些特征是企业老板和员工所看重的？不同的企业对于写字楼的产品设计需求有哪些不同？ 我们所要索定的目标客户现在在哪里办公？写字楼的产品特征？面积？大堂？公共交通？企业员工的教育层次？周边环境和配套？他们为什么要搬到这里来？是成本考虑？环境考虑？交通考虑？还是基于经营上的考虑？还是对于他们客户的考虑？等等 这些客户来了之后，我们在产品设计提供能够提供哪些特色、功能、配套、环境以及有助于物业增值的服务？如何细化到设计任务书中？基于什么样的需求须这样做？对于地块的深度调研，能帮助我们理清我们的地块进入开工到市场培育和开盘及未来使用这样一个2-3年周期内，项目对于周边的影响有哪些？影响程度怎样？ 产品的设计现状调研 创新性调研 常规性调研 分类性调研 最后的目的是我们要为我们的特定客户： “量身订做一个最有特色和设计含量的产品” 研究前提 成熟、饱和的深圳房地产市场 写字楼市场开发销售比较活跃 城市快速道路交通大发展阶段 与高价值、富人社区一路为隔 相邻地块未见短期开发的迹象 处于四条干道的枢纽连接地带 城市建成区的路边区狭小地块 研究目标： 市场机会 产品定位 解决方案 研究方法 规划角度 产业角度 交通角度 企业经营 案例类比 排除法 建立客户模型 逻辑路径 由总体而局部 由面到线 由线到点 深度剖析 研究纲要 第一部分 城市规划、产业、交通研究 城市规划角度 城市总体规划 近期建设规划 南山分区规划 片区法定图则 周边地块规划与现状功能的冲突 项目与华侨城片区的深层次关系理解与利用 相邻地块的作为和不作为对项目的深度直接影响 结论 城市产业角度 深圳产业发展现状 深圳产业的未来趋势 深圳办公业的现状与未来变化 深圳产业园区与非产业园区的现状与未来 深圳产业升级与发展和物业土地市场的关系 从产业经营角度看待城市产业办公或管理中心的演变 结论 城市交通角度 办公业之对于城市交通的依赖性理解 城市交通与产业分布和结构形成的关系 深南大道写字楼分布业态研究 北环大道产业用地格局与趋势研究 侨香路沿街物业现状及未来演变研究 侨城北路的结构影响分析 结论 第二部分 企业经营与规划选址之研究 1、企业经营选址策略研究 2、企业投资、生产、办公与研发研究 企业经营业态分析 各种不同行业类别企业分析 不同发展阶段企业需求分析 总体营商环境下的企业选择 第三部分 产业办公经营场所案例研究 科技园生产力基地产品案例研究 开发模式 相关政策 招商策划 客户群体 产品概念 借鉴要点 软件产业园景观设计案例研究 开发模式 相关政策 招商策划 客户群体 产品概念 借鉴要点 数码时代、创新科技广场二期案例研究 历史背景 交通因素 产业改造 政策支持 产品概念 客户群体 借鉴要点 清华信息港开发、招商运作模式研究 泛科技工业园产业升级改造模式研究 市中心CBD产品客户及创新案例研究（列表） 第四部分 目标客户群模型研究与构造 项目存在的现状与未来市场机会 项目开发的周边影响价值研究 项目的升值潜力研究与让利于投资商——价格定位 产品的目标投资客户和使用客户 如何建立项目的初期、中期和终端模型 第五部分 产品定位与快入市解决方案 项目面临风险与不可行研究 枢纽交通条件下的物业定性研究 客户需求要素与产品要点研究 项目的品牌和地标价值研究 产品策划定位 产品设计要点 入市时机策略研究 快速入市条件下的问题解决方案 第一部分 城市规划、产业、交通研究 城市规划角度 1、城市总体规划背景 在研究侨香路项目定位前，有必要对项目所在城市的总体规划、战略规划及珠三角城市群规划进行认识和深入理解，以确保我们的项目定位和策划是建立在一个对于这个城市未来发展走向和规划格局正确理解的基础上。 之所以这样考虑，是基于侨香路项目是厂房性质用地，与城市产业和商业地产有不可分割的关系，与之前公司所运作的喜年中心、花好园、花满园等有较大的差异。 珠三角城市群规划 珠三角城市群结构是以港深、大广州和澳珠主角城市为基础，东莞、中山、顺德为覆盖，沿珠江两岸