第一组 招商地产.pptVIP

* 招商地产高成长性背后的营运资金效率 1.营运资金管理 2.营运资金的融资策略 3.现金流量的平衡能力 第一组：王逸、魏崴、颜红艳 1、营运资金管理 ●招商地产存货占流动资产的80%以上，拟开 发和在建开发的土地占到了招商地产存货的 90%以上，大量资金沉淀在了土地上。 ●招商地产净营运资金主营业务收入比率年增幅130%，而房地产行业年增长率为15%—20%。营运资金的增长速度大大超过了主营业务收入增长速度。流动负债对流动资产的融资缺口逐年加大，融资压力越来越大。 在房价飙升的大背景下，企业大量囤地、增加流动资产，实则是为了长远盈利而牺牲当前流动性的选择。但土地的变现周期长，土地储备要转化为可出售状态的房地产商品，还需要追加巨额的持续性资金投入，招商地产的资金链面临着压力。 2、营运资金的融资策略 ●招商地产的流动负债基本稳定在流动资产的50%-60%，长期负债和权益融资占约40%—50%，补充融资比例基本保持在20%—30%。 ●招商地产高盈利的代价是高昂的融资成本和较长的资金链,大量净营运资金缺口需要长期负债和权益融资进行补充。长期负债的利息成本较高，缺乏弹性；股权融资成本高昂，存在股权稀释的问题。 ●央行明确规定不得对囤房、囤地房地产企业发放贷款；股票、债券等直接融资方式在我国资本市场尚不完善的情况下仍很难发挥较大作用。如何开拓融资渠道、防止资金链断裂，成为了招商地产进一步发展的关键。 3、现金流量的平衡能力 ●招商地产每年购买商品、提供劳务支付的现金都大于销售商品、提供劳务收到的现金，而且逐年呈扩大趋势。 ●招商地产的每股经营现金流量连年为负，严重低于行业水平。每况愈下的每股经营现金流量反映了招商地产较低的资金运营使用效率和巨大的资金运营风险。 ●购地的巨额支出和融资不足，使招商地产的经营现金流量十分紧张。 巨额的土地储备已经成为很多房地产企业资金周转环节上最大的风险因素。公司管理层的决策是一种在当前资产流动性与未来收益性之间的权衡，这一过程的关键在于公司是否能够满足当前存货的融资需求。 思 考 1、 招商地产可以从哪些方面努力，提高营运资产使用效率？ 招商资产应停止囤地行为，在营运资金的流动性和未来收益性之间权衡，做出合理的购地决策； 将现金用于现有土地的开发，尽快将这部分资产变现。 必要时，出售一部分土地。 2、从融资成本角度考虑，招商地产应如何优化融资结构？ 适当提高流动负债所占比例 采用稳健型的融资策略 在长期融资不明朗的情况下，应使用多种融资方式弥补资金缺口 *