金牛国际城开盘后营销策划方案草案.docVIP

金牛·国际城开盘后营销策划方案（草案） 前言： 本方案的编制依据： 根据公司领导和滑县项目部领导在本案开盘后的总结会议的指示精神 按照陈总的对本案一期整体营销推广的战略战术部署和策略更新思路 结合当前市场发展态势 特制定此方案 ————市场篇———— ——态势： 根据对市场的调研和进一步分析判断，目前整体市场的现状和发展态势呈现以下特点： 时期：从区域市场的发展历程看（2005年底-2006年初起步），市场发展属于起步期；但在其他城市和房地产行业发展现状的影响下，市场发展态势将出现多种属性，综合具备初级市场和竞争市场的多元化混沌局面。 规则：整体市场呈现不规则的发展态势，区域市场的房地产发展的处于初级的迅速膨胀阶段，受房地产发展大势影响，区域市场整体判断处于培育期与竞争期的混乱状态。 供求：市场整体投放量较大，且增势迅猛。据调查统计，在日后近5年的一个时期内，市场投放量将达到200万㎡以上。年均投放量约40万㎡，根据地县级城市年市场消化量估计，滑县的年市场消化量不足20万㎡，由此，可以看到整体市场供大于求。 主体：根据整体市场竞争激烈性和客户的消费特点反映，市场态势定性在现阶段基本从属于买方市场。 ——格局 格局一：本土PK外来 优劣势对比： 表面：本土 外来 1、信誉好，可靠（乡里乡亲） 1、不了解，质疑 2、消费特点及文化环境熟悉 2、对消费市场的理解需要时间 3、人际关系基础好，广为熟知（圈子效应） 3、人际关系生疏，认同感需要提升 优劣势转化思路：扬长补短，提升核心竞争力，提高认可度 格局二：业余PK专业 业余（闲散游击队） 专业（实战正规军） 1、不按规矩出牌，无规则 1、有成熟的操作模式 2、操作方式自由、灵活 2、以不变应万变 3、不注重形象 3、注重形象，品牌效应 4、追求短期利益 4、追求长远利益，品牌化发展 发展眼光：1、把握大势，以挑战姿态统领市场，实现利润最大化 2、原则不变，方式灵活 格局三： 散户PK大盘 散户 大盘 1、没有章法 1、系统开发 2、满足基本需要（居住） 2、满足高层次需要（生活） 战略战术：1、大盘意味高端路线，产品定位略高于主客群的现实需求，满足切合实际的理想需求 2、大盘要有主旨精神，系统开发的目标指引。 ——对象 客户目前的消费观念，呈现以下特点： 认识：对房地产概念认识和对自身需求认识模糊肤浅 行为：原始的口碑传播，眼见为实 思想：怀疑一切，防备心思重 信念: 因为怀疑而又认知肤浅，故而害怕被骗，没有基本的道德操守。 消费群体对策：基于传统的消费观念和人文特点，强势营销（清者自清）+ 侧面针对引导 ——定位 突出深挖项目核心卖点，合理规避补充项目劣势 持久战的心态，循序渐进，步步为营 力量和心理的博弈，“挺”为第一 系统开发，战略统一，战术灵活 文化概念层面形象主导，品质塑造支撑的品牌路线，高端路线 ————目标篇———— 目标宗旨：长远最大利润 分项目标： 以实现长远利润为目标基础，逐步实现分期利润目标 以品牌化营销为营销推广的基本操作模式，拉长销售战线，同时做好打攻坚战的准备。 以战役的胜利为终极目标，以战争的胜利为阶段性的目标 具体目标： 销售目标：春节之前（至1月之前）平均每月销售房源15—20套，初步具体目标：（约数） 9月20月—10月1日，10套；10月1日-11月1日，15套；11月1日-12月1日，15套；12月1日-1月