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昆山陆家镇市场研究性报告 ——商业、写字楼市场专项研究 一、陆家镇总体概况 【陆家镇区域位置与经济概况】 【陆家镇人口与配套设施概况】 二、陆家房地产发展历程 【陆家镇房地产发展原动力】 【陆家镇房地产发展原动力】 【陆家镇房地产发展历程】 三、陆家镇09年土地概况 昆山写字楼市场处于起步期 写字楼开发商及产品共性： 1、部分开发商由住宅转入写字楼开发 2、由于缺乏写字楼专业开发经验，商住公寓等模糊产品为主 3、政府无商务区规划，开发商主导，板块特征不明显，对客户决策不构成影响 4、有一定的公建形象，但产品素质低，不能很好的适应现代化办公的需求 昆山市的写字楼集中在”花桥国际商务城”和中心城综合片区及铁南片区现有写字楼主要分布在中心城区、前进西路到中路段（贯穿东西）、城南片区，分布零散，很多是改建楼，由市场引发需求，未来发展空间有限 【项目建议】 【写字楼市场调研总结】 昆山市现阶段写字楼配置总体水平较低，而5A级高档写字楼市场是空白点、分布区域主要以市政府周边为主； 1. 昆山市写字楼开始向高端发展，已出现所谓5A甲级写字楼的现代广场，但即便是现代广场， 也不是纯写字楼。结合昆山的产业格局、企业类型和发展历程而言，写字楼现阶段属于配套与档次较低，没有高档的纯写字楼。 2. 昆山市商务办公在现在阶段以商业综合体和商住两用楼为主，写字楼市场分布比较凌乱，没有很好的规范区域； 随高铁与花桥城际的建设，本案属于昆山的交通枢纽地带。由于其良好的交通条件和邻近出口加工区，未来该片区域的写字楼需求相对旺盛，将在未来该片区域配套设施与交通的有力环境，高档性写字楼将会有很大的需求； 昆山的写字楼企业客户以成长型企业为主，规模多为10-49人，多为贸易、物流类公司，中心城区有部分的保险、广告类公司，整体注重性价比，能够承受的总价为100-200万，能够接受的单价为6000-7000元，能够接受的面积为150-300平方米或更小； 昆山市写字楼企业客户认知度最高的办公区域为“中心城区”和“城南片区”，而该区域在目前发展规划下来看，未来前景十分良好将会崛起； 七、项目建议 商业部分建议： 价格方面 根据目前陆家周边在售楼盘商业与该区域的的发展前景来看，建议本项目即将开盘的商业部分销售价格为：一层沿街商铺销售价格定为10000-20000元\㎡之间，二层与三层定价在7000-10000元\㎡之间； 如开发商自己持有商铺对外招商，日租金目前建议定为6元/天/㎡左右。 招商方面 引进知名的休闲娱乐与洽谈交流的商业入住，提高本区域的商业档次，满足本项目区域内的需求，形成商业圈内的核心商业交流和洽谈的高级场所； 其次还要引进超市、餐饮业、金融服务、办公品等商业入住，满足本案人群的消费需求，在办公品上可以扩大招商范围形成具有规模的办公用品市场，目前办公商品店较为分散，档次较低，没有较好的场所。 Page * * 目录。 一、陆家镇总体概况 二、陆家镇房地产发展历程 三、陆家镇09年土地概况 四、陆家在售商业、办公楼盘分析 五、陆家镇中心商业街调研分析 六、昆山写字楼市场调研分析 七、项目建议 区位： 陆家东望上海，西邻苏州，与国批昆山经济技术开发区接壤。离昆山市区10多公里的陆家镇，是昆山“1+3”（一个昆山现有城区，加上张浦、周市、陆家三中心镇的昆山中等城市）地区和吴淞江工业区（东区）的中心。 国内经济： （单位：亿元） 10.9 10.7 10.5 9.5 7.4 8.3 8.8 第三产业增加值增速_累计 11.5 11.3 10.6 9.3 5.3 6.6 7.5 第二产业增加值增速_累计 2.8 3.5 4.5 5.5 3.5 3.8 4 第一产业增加值增速_累计 10.6 10.4 9.9 9 6.1 7.1 7.7 国内生产总值增速_累计 27096.7 53596.2 81988.6 120486.6 29077 57766.7 88840 第三产业增加值（现价）_累计 31657.8 69329.6 103974.5 146183.4 31968.1 70070.5 106477 第二产业增加值（现价）_累计 4720 11800 22062.3 34000 4700 12025 22500 第一产业增加值（现价）_累计 63474.5 134725.8 208025.3 300670 65745.1 139862.2 217817 国内生产总值（现价）_累计 2008年3月 2008年6月 2008年9月 2008年12月 2009年3月 2009