房地产开发经营业务企业所得税处理办法释义幻灯片.ppt

[解析]这一条是对外商投资企业的政策衔接的规定，2007年12月31日以前销售未完工产品如果在2008年1月1日以后完工，则按本办法第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 　　第三十九条? 本通知自2008年1月1日起执行。 Thank you !2009年10月 　　1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 [解析]对于以非货币性交换方式取得的土地使用权的成本确定，本办法规定与会计准则的规定基本一致，基本原则就是以换出资产的公允价值和应支付的相关税费为换入资产的成本，涉及补价的还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 但对成本确认的时间本文件有特殊的规定，换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按上述原则确认开发产品的销售收入同时确认该土地使用权的成本。这样规定主要是成本和收入要配比。 2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 [解析]接上述分析，如果换取的开发产品为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，就应按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本，涉及补价的还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 这样规定主要是考虑换出的开发产品并非在该土地上建造的，可能会存在换入土地使用权的同时就交付开发产品的情况，二者可能是同步的。 　　(二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 [解析]这一规定比较好理解，同会计准则的规定是一致的，在接受投资时，投资企业按公允价值视同销售，被投资企业确认土地成本。 　　第三十二条? 除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 　　(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。 　　(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 　　(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 [解析]这一条也是一个新的规定，就是在符合一定条件的前提下，本文件允许企业预提配套设施成本、物业完善费用、报批报建费用。但预提的具体条件应符合上述要求。 　　第三十三条?企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 [解析]本文件把停车场所单独做了规定，原来停车场所是属于配套设施的，本文件重新作了界定，就是企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。关于停车场所到底属于开发产品还是属于公共配套设施原来一直是实务中争论的焦点问题，现在就有了明确的界定。 　　第三十四条? 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 [解析]本条特别强调了计算计税成本时必须取得合法的凭据，否则不得计入计税成本，这也是为明确实务中一直有争议的问题。这条规定对房地产开发企业不是很有利。 　　第三十五条? 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处罚。 [解