商业地产供求分析.pptVIP

第一，从企业层面上来讲，开发商进入和投资商业地产的力度将不断增强，同时竞争也更加激烈。 第二，政府尤其是银行将会把对于住宅的扶持转向商业地产。 第三，投资者资金从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，特别是民间资本将大举进军商业地产，尤其是商铺和写字楼。 第四，从价格角度看，住商倒挂现象将有所改变，一、二线城市的商铺、写字楼的价格将走高。 第五，是商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。 * 商业地产供求分析 经济082201H 01—14 主要内容 一、商业地产概述 二、影响商业地产供求的因素 三、天津市商业地产——酒店 四、休闲旅游地产 五、影响未来商业地产供求的三大因素 一、商业地产概述 商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产。 从广义上讲，商业地产主要指各种非生产性、非居住性物业，包括公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。 从狭义上讲，商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括酒店、超市、临街商铺、写字楼、社区商业街区、购物中心、特色商业街区、 商业广场、 专业批发市场与 Shopping Mall等。 商业地产规模有大有小。规模大的商业地产如shopping mall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式，商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。 二、影响商业地产供求的因素 (一)影响商业地产的供给因素 1、经济制度及国家政策 　　 在各种经济制度和政策因素中，有许多因素是直接或间接影响商业地产供给的。城市土地产权制度、住宅制度、城市发展政策等等，都将影响商业地产的供给。与此同时，国家的财政政策、金融政策、投资政策、国家经济发展规划等，也对商业地产投资总量和投资机构有一定的决定作用。它们直接或间接地影响商业地产投资者对商业地产的投入，从而影响商业地产的供给。 2、土地供给及土地成本 从社会角度分析,土地的供应受自然环境和地理环境的制约,具有一定的局限性。土地是不可再生资源,数量供应有限,同时土地是因其提供的收益才发挥作用。土地的价值是土地上产品的价值而派生出来的,所以价格也必然受此影响。 3、商业地产市场开发利润的高低 对房地产商来说,房产利润的高低决定着开发房产数量的多少。利益的驱使是商业房产供给量的关键因素。 4、房地产开发商的技术水平和开发进度 房地产开发商的设计水平、施工项目运作水平、招标或投标的能力高低以及开发进度的目标规划等都直接影响着房地产的近期或远期的供给量。 5、商业地产企业对未来的预期 房屋价格的预期是根据房地产行业的发展状况、发展趋势和发展周期而进行的。房产开发商会根据国家政策和经济运行环境及市场需求的预测等方面来进行房产项目开发。同时也会参考股市及投资市场相关的的走势来决策开发项目。 6、房地产企业的资金状况和融资能力 房地产企业的资金状况及企业资源能力,反映着房地产企业开发房产项目的承受能力,同时企业的融资能力也是影响房产企业投入开发量的关键因素。 （二）、影响商业地产的需求因素 1、国家宏观经济发展水平GDP 国家宏观经济发展的态势影响着房地产市场的需求,有关部门统计,GDP的增长对房地产的相对依赖程度高达 40%,有的城市超过了60%。它是房地产需求的直接原因。 2、国家政策、利率及房产信贷 国家政策对房地产市场起着宏观调控的作用。利率的高低和房产信贷的偿还能力也都影响着房产的需求量。 3、国际环境及汇率,海外资金的进退等 在国际金融危机的环境下,人民币汇率持续上升,导致国外资金大量入注股市和房地产资本市场,影响着房地产的价格和需求量。 4、投资者的热度和风险收益规律 股市或投资市场里投资者的态度,风险投资的长线和短线的选择,风险投资规律的制约等都影响着房产的需求量。 商业地产面临供求危机 租金跌空置率升 www.XINHUANET.com　　 2009年03月18日 15:48:25　　来源：CCTV 中国各地商业地产租金下跌 空置率上升 www.XINHUANET.com　　 2009年03月19日 09:58:22　　来源：CCTV 据CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2010年3季度，全国商业地产供