[建筑]公积金贷款助力保障性住房建设突破资金瓶颈.docVIP

如何强化保障性住房委托贷款业务管理【发布日期】2009-12-28 【作者】郝智慧 邵四华 【来源】《中国房地产》 郝智慧 天津广播电视大学经济管理学院邵四华 中国建设银行天津市分行 ??? 一、保障性住房委托贷款业务管理面临的主要问题??? 保障性住房委托贷款业务，也可称为住房公积金项目贷款，是指受各级人民政府或住房公积金管理机构(下称委托人)的委托，由指定银行(下称委托银行)以住房公积金等政策性住房资金为来源而发放的专门用于经济适用房、政府主导的棚户区改造安置用房、政府投资的公共租赁住房、限价房等保障性住房建设专项贷款。主要包括经济适用住房项目公积金贷款和公共租赁住房项目公积金贷款两大类。委托银行以营销团队等形式提供相关的专项金融配套服务业务。它是随着我国住房制度改革和保障性住房建设进程的不断加快而应运产生的新的贷款业务品种。当前，保障性住房委托贷款业务管理中存在的问题主要有以下几个方面。??? (一)贷款运行模式和管理仍是粗放经营状态??? 保障性住房委托贷款既然是委托性质，银行业很少考虑风险防范，受托银行只是负责贷款发放，很少关心贷给谁、贷多少、贷长贷短，风险意识淡薄，使得保障性住房贷款名义上按照已有的委托贷款业务程序办理，实际上处于粗放经营状态。商业银行发放贷款而不承担风险，公积金管理机构实际上没有承担风险的能力，最后贷款风险还是由当地政府宋承担。??? (二)委托形式不统一??? 由于各地住房公积金管理模式不统一，有的是住房公积金管理中心与多家银行建立业务关系，有的是某一项业务与银行长期合作，有的是住房公积金分散归集交存、分散使用，致使各地保障性住房委托贷款业务所采取的委托形式各异，无法统一。??? (三)基础管理环节薄弱??? 首先，在前期保障性住房贷款业务管理层面，受托银行尚未建立比较规范的经济适用房项目贷款和经济租赁房项目贷款以及组合项目贷款的管理办法、统计制度和分析报告制度，无法定期汇总分析有关资料，包括贷款的使用情况、抵押物状况、资产质量状况等。其次，由于缺乏资金使用信息公开披露和资金有效监管，资金流向难以监控。在贷款的本息回收工作上，对不良贷款的分类登记、考核和催收，受托银行并未积极协助委托方进行。当地人民银行和住房公积金管理部门对保障性住房贷款支持的比重、还款保障和走势情况难以掌握。最后，在受托银行内部没有严格执行信贷授信制度、项目评估和贷款跟踪管理制度，按信贷授权管理办法实行归口管理，按贷款评估和贷款档案管理制度实行规范化管理亟待加强。??? (四)缺乏有效的制约监督机制??? 对于是否受理住房公积金与商业银行自营性信贷资金组合委托贷款，受托银行还是被动地服务于政府部门，没有贷款的审批权和自主经营权，没有全国统一规范的项目组合贷款管理办法和操作流程。而委托主体只是承担政策性风险，信贷风险则又转嫁给银行。人民银行尚未制定保障性住房委托组合贷款管理指引，以及相关的制度和宏观监测指标体系，以体现对住房公积金和银行信贷资金的有效监管。??? (五)委托贷款很难封闭管理??? 《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点实施意见》(下称《实施意见》)明确规定，用于经济适用房等住房建设的住房公积金贷款，必须专项用于建设项目，不得挪作他用。借款人应在住房公积金管理中心指定的受托银行设立资金监管账户，项目销售收入和租金收入全部存入监管账户；住房公积金管理中心通过资金监管账户，对资金流动实行全程封闭管理。保证贷款按照约定用途使用，防止挪用，这是保障性住房委托贷款的特征。??? 但目前开发商用一个项目贷款同时滚动开发几个项目的现象较为普遍，保障性住房委托贷款很难做到封闭管理。??? (六)保障性住房委托贷款风险不容忽视??? 有关文件明确规定住房公积金贷款建设的经济适用住房及公共租赁住房，建成后没有及时出售或出租的，应由当地政府负责偿还贷款；必要时，可从住房公积金增值收益的廉租住房补充资金中安排资金偿还。问题是，政府拿什么资金用于偿还贷款?住房公积金增值收益也是公积金缴存者的间接收益，是否能用于偿还委托开发贷款，存在潜在的法律风险。??? 二、加强保障性住房委托贷款业务管理的若干措施??? (一)准确把握保障性住房委托贷款业务的特征，加强政策性和自营性信贷业务风险管理??? 受托银行要根据保障性住房委托贷款业务不同特点和委托承办方式，采取相应的措施防范和化解贷款风险。对于不承担风险的住房公积金委托开发贷款，也要按照委托协议的规定做好贷款管理工作，避免承担信贷风险以外的其他风险；对于银行承担风险的组合项目贷款，应单独签订委托协议，明确委托关系和双方的权利与责任，必须按照贷款审批程序和风险管理统一要求发放和管理。同时，在信贷授权范围内