厦门市五星酒店投资项目效益和风险的分析.doc

厦门市五星酒店投资项目效益和风险的分析、评价与决策 一、厦门市旅游酒店业的现状和发展趋势分析 厦门市是位于东经118°04′04″北纬24°26′46″，地处我国东南沿海福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望属亚热带气候，温和多雨，年平均气温在21左右，年平均降雨量在1200毫米左右。厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面积1565.09多平方公里，海域面积300多平方公里。厦门的主体厦门岛面积约132.5平方公里，南北长13.7公里，东西宽12.5公里，面积约128.14平方公里，是福建省第四大岛屿。厦门港是一个条件优越的海峡性天然良港，历史上就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸。GDP比重达到经济持续复苏是我国入境旅游客源继续增长支撑点我国 国内旅游业的发展是推动中国旅游业发展的强劲力量。国经济平稳发展为国内旅游客源的继续增长带来活力全年国内旅游出游人数达11亿人次，增长26.6%；旅游总收入4711亿元，增长36.9%。年国内出境人数达2885万人次，增长42.7%。其中因私出境2298万人次，增长55.2%，占出境人数的79.7%。 资料来源：国家旅游局 旅游业的发展必然推动了酒店业的发展，1991－2004年间中国星级饭店数量从853家增长到10888家，年平均增长21%。但是，酒店业具有投资大、收益低、经营风险较大的特点。例如，2003年中国酒店业大面积亏损。2004年，中国酒店业又重新回复繁荣与稳定的发展态势。2004年，五星级的平均房价达到746元，四星级为395元，三星级为234元；五星级入住率为66.6％，四星和三星分别为70.4％和66.2％；五星级平均每间客房收益最高，为497元，依次为四星级和三星级，分别为278和155元。表1是2004年全国三星级以上酒店的经营状况。 2004年全国三星级以上饭店经营状况表（金额单位：人民币元） 星级 入住率 平均房价 平均每间客房收益 五星 66.60% 746 497 四星 70.40% 395 278 三星 66.20% 234 155 资料来源：中国旅游饭店业协会 在所有三星级以上酒店中，客房仍然是收益最高的部门，客房收入占酒店总收入的50％以上，客房利润率在70％以上（五星级达到80％以上）。数据表明，星级越高，酒店主要营业部门的经营利润率也就越高。见表2。 表2：2004年全国三星级以上酒店的收入-费用率-经营利润率构成表 2004年全国三星级以上酒店收入构成表 星级 客房 餐饮 小型部门 其他 合计 五星 55.40% 34.50% 5.50% 4.60% 100.00% 四星 52.60% 36.70% 3.80% 6.90% 100.00% 三星 52.00% 34.40% 6.10% 7.50% 100.00% 2004年全国三星级以上酒店部门费用率 星级 客房 餐饮 小型部门 其他 综合 五星 19.30% 64.50% 63.00% 18.80% 37.20% 四星 21.60% 72.10% 69.00% 15.70% 41.50% 三星 28.30% 84.40% 86.40% 49.20% 51.50% 2004年全国三星级以上酒店经营项目利润率 星级 客房 餐饮 小型部门 其他 综合 五星 80.70% 35.50% 37.00% 81.20% 62.80% 四星 78.40% 27.90% 31.00% 84.30% 58.50% 三星 71.70% 15.60% 13.60% 50.80% 48.50% 资料来源：中国旅游饭店业协会 与全国迅速发展的旅游业相比，与厦门的经济发展相比，厦门酒店业近年来发展速度非常缓慢，酒店的星级结构不尽合理，但入住率较高，客源以休闲观光为主。 第一，从酒店客房数量和增长情况看，2000年－2004年只增加2291间客房，平均每年增速仅为6.5％。与GDP平均每年12％的增速，旅游人数平均每年19%的增长率极不相称。截止至2004年，厦门共有酒店53家，其中五星级2家，四星级8家，三星级23家，二星级18家，一星级2家。客房数8130间。厦门市现有的两家五星级酒店远远不能适应本地经济、旅游业发展的需要，建造五星级酒店可以改善市场需求矛盾，提高商务、旅游接待档次与水平，符合厦门经济、旅游的发展形势。 第二，从酒店的结构看，对比全国其他经济特区城市，厦门五星级酒店在各特区内相比数量和比例都是最小的。而四星级的比例较高，达到15.09％。2005年四星级酒店已经达到12家，占所有酒店数量的20％以上。可见，厦门酒店在结构方面，五星级明显偏少，四星级酒店明显偏多，结构不太合理