房地产企业开发流程图和流程控制文档.docVIP

9房地产项目前期开发工作流程 ??? 时下，新政的接踵出台和不断实施，房地产开发企业需要对土地资源信息在短时间内更加谨慎、准确的作出全面分析和价值判断，而土地取得后的冗杂的开发准备工作，则更需要建立一个集成组来整合外部优秀的专业服务资源，对开发项目进行策划、设计、建设、营销、推广、物业管理等一系列流程的整合开发。08年1.5“土地2年期限制”的新政颁布，对房地产开发企业的土地储备和连续开发能力提出了新的挑战，进一步要求房地产开发企业从获取土地信息到实施开发建设这个过程大幅缩短。因此，实力型房企将势必从内部系统管理到外部程序控制方面层层把关，实现每个项目的开发效率化、成果效益化、品牌效应化。 ? ? 我们把房地产项目成果面市（开盘）之前，划分为三个阶段：土地获取阶段、项目策划设计成果整合阶段、开发建设及营销执行准备阶段。 ? ? 目前房地产项目土地的获取方式主要有：市场招牌挂、企业资产重组、投资合作开发三个方式，房地产企业的市场经营（拓展）部门在前期土地信息收集整理方面起着决定性作用，同时也要求聘请专业顾问机构在市场经营（拓展）部门进行缜密筛选并确定考察目标后，随之与该部门进行对接，快速展开土地实地踏勘、市场研究分析、项目发展构想和经济效益测算等前瞻性工作，为房地产开发企业提供拿地依据和经济计算成果，同时也为后一步项目开发规划设计提供有效的市场参考信息。 ? ? 土地获取之后，进入项目策划设计成果整合阶段。开发和经营部门两条线平行开展目标实施。房地产的前期开发部门将立即进行土地确权，同时经营决策部门则要求专业顾问公司对项目进行深层次的价值研判和策划研究工作，策划研究成果快速转化为中标后的建筑设计院的规划设计成果。这一阶段的工作节点的控制和交汇，为后续一阶段提供方向和保障。 项目面市前，开发建设及营销执行准备阶段的节点执控，一定程度上决定了项目开发成效。设计单位将全程配合施工单位为保证项目建设的提供技术支持；专业房地产营销机构将在这一阶段，对项目的策划成果进行理念梳理、通路包装、渠道整合以及开盘前的销售准备。 房地产开发： 房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。 房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。 根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。 1、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式： （1）综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。 （2）土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。 （3）房屋开发。是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。 2、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式： （1）独自开发。即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。 （2）委托开发。即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。 （3）分包开发。即房地产开发公司接受某项开发工程后，根据公司自身的能力和工程项目的性质、工程量的大小，将该工程分包给有关专业工程公司。 3、根据房地产开发阶段的不同，可分为以下三种形式： （1）前期开发。即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发区的可行性研究，选定开发区的地点，向政府申请建设用地，征用土地，拆迁安置，规划设计，制定建设方案，施工现场的“三通一平”等工作。 （2）中期开发。即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设，竣工验收，房屋出售，租赁，经营目标，经营决策，经营方式，方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。 （3）后期开发。即指房屋的售后服务