现金换钥匙–针对消费及DRE执照持有人的资讯.PDF

“現金換鑰匙” – 針對消費及 DRE 執照持有人的資訊 隨著成功出售銀行屋（REO）的挑戰日益增加，被稱為“現金換鑰匙”（cash for keys）的買賣方式亦越 來越多。加州房地產局（DRE）接到了來自消費者關於“現金換鑰匙”事宜的詢問及投訴。本文旨在為消 費者及持照人提供一些指南，以便能盡量減少在參與“現金換鑰匙”計劃時出現的法律誤解或違犯行為。 “現金換鑰匙”計劃 當出現法拍行動而導致貸款人收回房屋時，貸款人就成為該房產的負責人。貸款人等待房屋出售的時間 越長，花費在修繕房屋損壞和/或維修房屋上的金錢就越多，其最終的損失就會越大。法拍的後果及迫 切的法律驅逐行動對法拍房屋原先的業主和/或生活在該房屋中的租客造成同樣的影響，除非在業主和 租客之間存在可依法拍賣的出租或租賃合約，又或與新的業主/ 貸款人達成書面合約以維持或更改租 約，否則他們必須在短期內遷出。 若貸款人可與租客達成協議，為租客支付安全及公共設施押金、搬遷費用，甚至可能的臨時生活費用， 又或可能為迅速搬離提供一筆獎勵金，則對貸款人有利，可避免正式法律驅逐程序可能帶來無可避免的 最少 3－6 個月的延遲。在很多情況下，貸款人最希望租客可同意在一定日期內遷出房屋，在“地板清 潔”條件下搬離物業，清除屋內及院子中的所有廢棄物，保持所有設施及景觀的完整，並交還所有的鑰 匙及車房門鑰匙。 “現金換鑰匙”的實際應用 一般情況下，向租客提供的金額各不相同，而且通常是可以協商的。曾經在“現金換鑰匙”計劃方面有經 驗的人士指出，通常可向租客提供最低$500，最高$5,000 的金額以換取他們的鑰匙。 業主願意向租客支付以換取鑰匙的金額取決於幾個因素，包括房屋的價值及實際狀況，以及貸款人對房 屋的計劃。其他因素包括租客搬離所需要的時間等。 保護租客與法拍屋相關權益的法律 早在 2008 年初，在未有需要更長通知期的書面租賃協議下，不管出於任何理由（欠租除外，僅需 3 天 通知期），加州法律要求業主應向租客提供 30 天的通知期，供租客遷出房屋。然而，最新的立法改變 了這項規則。 1 作為緊急措施在 2008 年簽發的參議院法案 1137 在法拍期後為租客提供至少 60 天時間以搬離房屋。 SB 1137 的規定將自 2013 年 1 月 1 日起失效（撤銷）。如欲查看該法案的副本並瞭解更多詳情，請瀏 覽。 聯邦法例自 2009 年 5 月 20 日頒布生效，要求通過法拍獲得房屋的業主，在開始驅逐程序前應至少為 租客提供 90 天的通知期，供租客搬離房屋。該聯邦法律在全國適用，被稱為《保護法拍屋租客法 案》。該法律屬於美國法典第 701 章第 7 款（“ 法案”）。請瀏覽。 該法案規定，若租客根據租約在向租客發出法拍通知前租住房屋，該租客可仍在該房屋居住直到租約結 束，除非業主將房屋出售给購買該房屋作為首要住屋的購買者。在這種情况下，業主可適當地给租客 90 天的通知期供其搬離。 在該法案比聯邦法為租客提供更多保護的同時，當地法律可能會提供更多的保護。如果某一處房屋處在 當地“租金管制”或“房屋援助”法，或是所谓“正當理由驅逐”條例的管轄之下，這些法律可能會比法案本身 提供更多的保護。例如，即如法案本身亦有規定，在“房屋援助合約”約束下，或與居住在該房屋中的租 客簽訂租約的常住業主，可得到房屋援助合約中的任何額外保護（此項特別使用於“第 8 章”中的房 屋）。 最後，還有一個法案草案正在等待加州立法，該法案將要求租客在他們所居住的房屋被法拍時應被告知 他們的權利。參議院法案 1149 要求居住在法拍屋中的租客，應被告知這些州及聯邦法律賦予他們的權 利和責任，在進行法拍銷售的一年之內，應在任何驅逐通知上附加封頁。該封頁應說明法律在租客居住 的房屋被法拍時他/她所擁有的權利。該法案亦旨在保護租客，除非原告房東勝訴，否則禁止發出與法 拍相關驅逐的法庭命令，以免租客會因此而在他們的租住歷史上留下負面的記錄。該法案是否能頒發成 為法律需到 2010 年 10 月方可得知。 承租人和常住業主可如何保護自己 法拍屋的租客和常住業主必須在這件事情中承擔大量的個人責任。他們應熟悉與法拍及租客驅逐相關的 聯邦和州法律，以及適用於他們具體狀況的當地法律。例如，在洛杉磯