瑞峰优慧垛发布20161212—20161218东莞楼报告周报.DOC

瑞峰置 成交跟随供应波动　均价再冲至1万7 一、导读 1、宏观环境：中央经济会议明确住房定位 东莞容积率计算规则进行修改 全国：2016年12月14日-12月16日在京举行的中央经济工作会议强调：稳中求进依然是工作的总基调，并要继续实施积极的财政政策和稳健中性的货币政策，同时明确促进房地产市场平稳健康发展，正式提出 “房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，将综合运用相关手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落，严格限制信贷流向投资投机性购房。 其中“稳健中性”的货币政策并不等于偏紧的货币政策，而意味着货币政策回归到相对正常的状态，这当中有结构调整之义，抑制资产泡沫。意味着从2017年起，中国的住房市场将发生根本性改变，让住房市场回归到基本居住功能，政府会通过信贷、税收等政策对住房市场进行清楚的界定即支持自住性的购房需求，同时又要限制“炒房” 东莞：近期发布的《东莞市建设项目规划指标计算细则》对容积率计算规则作出修改，住宅、商住、工业类等单栋建筑首层架空公共空间的总建筑面积达到或超过150平方米，将不计入容积率。而且细则要求架空公共空间，需作为常年开放的公共空间使用，需面向主要公共绿地或公共活动场所开敞，功能只用作公共休闲活动、绿化种植，意味着小区居民们可以拥有更多、更大的公共空间。另外，莞惠城际轨道寮步站即将竣工，寮步市民可以乘坐城轨出行去市区去常平坐火车、去惠州将更加便捷 上周房企推货节奏加快，供应市场逐渐回暖,住宅新增合计1325套，面积约14.91万㎡，环比上涨128%，具体表现在：1、松湖和临深片区供应集中，合计占比约86%，松湖片区由松山湖晓月湖花园、大朗安华香蜜松湖、大岭山松湖碧桂园所助力，而临深片区则是由凤岗龙城雅郡、三正瑞士公馆、祥利上城、黄江金地湖山大境、清溪金色半山所贡献。2、纯新项目入市量增加，大朗安华香蜜松湖推211套84-100㎡洋房、凤岗三正瑞士公馆推184套97-112㎡洋房及34套181-203㎡别墅、石龙冠龙华府推142套88-135㎡洋房。3、刚需-微改善型产品占据供应主力，占比约为72%，表现在松湖碧桂园、安华香蜜松湖、三正瑞士公馆、祥利上城及冠龙华府所推洋房面积段分布在88-144㎡。 非住宅供应方面合计供应755套，面积约为2.6万㎡，环比下滑30%，产品类型商铺为主，占比约76%，分布片区较为分散。 从上周新拿预售证来看：茶山碧桂园、超卓公馆、观岭高尔夫半山、华讯大宅、凤凰台、碧水天源怡景湾、御景花园、卓越蔚蓝花园、碧桂园Park Royal、海伦堡·松湖湾、光明国际、东田山畔华庭、碧桂园十里江湾、万科棠樾或将在近期有新品入市，其中，茶山碧桂园、超卓公馆、华讯大宅、光明国际为纯新项目，预计下周供应量将持续走高，下周或将是本年内最后一波供应爆发期。 3、成交情况：楼市交投氛围冷清 成交量回落低位徘徊 上周东莞全市住宅成交套，面积约万㎡，环比%，有：1；住宅均价元/㎡ 上周东莞楼市住宅均价元/㎡，，主要表现有：1 经过之前两周的蓄客期，市场如期迎来新一波推货高潮，上周有5个纯新项目开盘及3个项目加推，集中在松湖片区。整体来看，去化率基本在5成以上，市场热度逐步回升，客户入市欲望增加；客户结构：松湖片区呈现出本地客和深圳客各占一半，城区、石龙等区域以本地客为主；沙田项目深圳客占比高达9成，主要是靠二三级联动影响；价格方面，保持平稳的态势，其中松湖片区新推项目均价约在1.6万-2万/㎡，呈现出稳步上升的趋势。 顺推方面，项目仍然以美食、亲子类等聚集人气的暖场活动为主，表现在保利中惠悦城的成都美食节及帝王蟹答谢宴、万科棠樾海底捞火锅宴和海伦堡松湖湾emoji表情包主题彩色跑 6、土地市场：企石商住地花落碧桂园 望牛墩地块本周待拍 凤岗地块引关注 成交方面：时隔3年企石再次迎来商住地拍卖，历经近4个小时共108轮激烈竞拍之后，最终以13.8亿花落碧桂园，楼面地价8685元/㎡，溢价率高达543%。此地块刷新了企石土地市场历史楼面地价、总价及溢价率的记录。 出让方面：上周一宗位于凤岗镇官井头村的商住地在国土局进行挂牌公示。该地块占地面积约7.3万㎡，起始价约21.92万元，起始楼面地价15000元/㎡，起始总价及楼面地价均是全市土地市场历年新高。地块地理位置优越，与名流印象花园、大运城邦等项目毗邻，此地块优质程度或将引起房企哄抢，故采用 “限地价+竞配建”出让价达到 29亿后竞配建 待拍方面：本周迎来了望牛墩2.12万㎡商住地进入最后竞拍阶段，起始价15000万元，起始楼面价2834元/㎡。该地块位于望牛墩镇望联村，处于镇中心区域，临近恒大翡翠华庭（10400元/㎡），周边生活配套完善。该地块竞拍有望延续前两周土地成交火热态