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房地产项目可行性研究和经济测算培训(思源)及附件 1993年，国家计委又颁布了《建设项目经济评价方法与参数》第二版。 2000年建设部建标[2000]205号?《房地产开发项目经济评价方法》 一个方法，拯救了一个国家 可行性研究一般要回答以下问题: 技术：产品规划设计 经济：盈利能力 财务：资金平衡 融资：筹集到所需的资金量 实力：自有资金足够35% 周期：开发经营周期排布合理 调动：人力，物力资源 开发企业负责人投资决策据 编制设计任务书 筹措资金和申请贷款 签订合作和协议 申请项目建设执照 ①项目 概况 ②市场 研究 ⑥结论 及建议 ④项目经 济评价 ⑤社会影 响分析 ③项目开 发方案 可行性研究的主要内容 1、项目概况 2、市场分析和需求预测 3、规划设计方案的优选 74、项目的建设工期、开发进度安排 5、项目投资估算 6、资金的筹集方案和成本估算 7、经济分析和财务评价 8、风险分析 9、社会经济评价 10、结论 房地产开发项目财务报表体系 房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表的编制可以手工计算，也可以采用Microsoft Excel软件进行编制。 静态经济评价指标 动态经济评价指标 财务评价的主要技术经济指标 静态投资回收期 成本利润率 销售利润率 动态投资回收期 财务内部收益率 财务净现值 根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。 房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。 主要技术经济指标 静态经济评价与动态经济评价 静态经济效果评价指标及其计算方法 1、成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-45%的水平。 成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100% RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率 GDV=Gross Development Value 总开发价值 TDC=Total Development Cost 项目总开发成本 DP= Development Profit 开发利润 1、成本利润率案例 某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其成本利润率。 GDV=(5350万-275万)=5075万 TDC=4059.6万 RPC=（5350-275- 4059.6 ）/4059.6*100% =（5075-4059.6）/4059.6*100% = 25.01% * 2、销售利润率 销售利润率是企业利润总额与净销售收入的比率。 销售利润率是衡量企业销售收入的收益水平的指标。 某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其销售利润率。 2、销售利润率案例 GDV=（5350万-275万）=5075万 TDC= 4059.6万 销售利润率=（5350-275- 4059.6 ）/5350*100% =(5075-4059.6)/5350*100% =18.98% 3、静态投资回收期 是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（什么意思？就是累计现金流量为零）所需的时间。 序号 项目 2003 2004 2005 2006 2007 1 现金流出 302.00 425.00 572.20 　 　 2 现金流入 　 0.00 444.00 663.00 864.00 3 净现金流量 -302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00 4 累计现金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 静态：(5-1)+192.2/864=4.22年 房地产投资项目基础数据的分析估算 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 ？ 利润 飞狐外传 雪山飞狐 连城诀 天龙八部 射雕英雄传 白马啸西风 鹿鼎记 笑傲江湖 书剑恩仇录 神雕侠侣 侠客行 倚天屠龙记 碧血剑 鸳鸯刀