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房地产金融政策研究 摘要：作为高风险的一种投资方式，房地产业受到金融政策的深刻影响，不正确的金融政策将会引发房地产金融风险，甚至出现房地产危机！国家通过一定的金融政策影响房地产业的发展，在发地产过热时期采用紧缩性金融政策，限制其发展；在房地产冷淡时期通过宽松金融政策促进发地产业的发展，这就使得其达到一个较好的平衡，使得房地产业更好的发展！金融政策对房地产的重大作用，使得我们应该对金融政策有足够的了解和研究，以制定出更加有效的金融政策！ 关键词：“高投资、高风险、高收益”，金融政策、金融风险、信贷政策、楼价上涨、财政政策和货币政策、贷款利率和条件、融资 随着国民经济的快速发展，国民财富的增加，人们对于投资越来越热衷，而房地产作为一种具有较高的投资报酬率和较强的保值增值能力的投资方式，越来越受到人们的关注和欢迎！“高投资、高风险、高收益”，这是房地产业的显著特点。 房地产关系到千千万万居民的日常生活，而且土地资源更是影响到国民经济的各个行业，于是房地产业对国民经济的发展有着显著的影响！正是由于房地产的重要性，国家及政府常常颁布一定的政策，进行调控，而其中的金融政策更是具有极大的影响！ 作为一种高投资的方式，房地产行业容易产生金融风险。金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于受各种不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产与金融业的关系紧密，金融支持过度将会导致房地产风险的产生，不恰当的金融政策和制度安排是引发房地产金融风险的深层次原因，甚至引发房地产风险，造成金融危机，使整个国民经济陷入困境。 由此可见金融政策在房地产业中的重要作用！政府改变金融政策会对整个房地产市场产生很大的影响，房地产商品的生产者和经营者都会因此赚取利润或亏损。 积极客观的金融政策能够准确地指导当地房地产业的正常运营和发展！在房地产冷淡的时期，通过宽松的金融政策，降低银行利率等方式，鼓励投资，促进房地产业的发展；在房地产过热的时期，通过紧缩的金融政策，限制房地产业的发展，防止出现房地产危机！ 由于金融政策的改变而带来的房地产风险有时候是十分巨大！ 第一，房地产业是一个资金密集型行业，其发展离不开金融机构的支持，房地产风险与银行信贷的支持过度密切相关。相关资料表明，房地产项目中来自于银行的资金超过60％。因此，金融政策过度支持有可能会激化房地产业危机，特别是长期宽松的信贷政策、过低的利率政策会不断刺激房地产的投资性需求，增加房地产的消费性需求。从各国房地产市场的发展情况来看，房价上涨，继而出现风险，基本上都与银行的金融支持密切相关，特别是房价短期内快速飙升，基本上都是银行金融支持的结果。可见，银行信贷的非理性扩张和收缩会严重影响房地产资金供应，致使各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给房地产金融风险的产生埋下隐患，引发一系列连锁反应。如20世纪90年代初我国的房地产热，由于中央银行银根不紧，利率过低，贷款条件一味放宽，导致流通中货币增长过快，地皮、建材供应不足，成本增加，楼价上涨，消费力降低，楼盘积压！ 第二，实施扩张性的财政政策和货币政策、不够完善的税收政策以及土地政策会给房地产投机炒作带来机会，导致房地产风险的产生。首先，实施扩张性的财政政策和货币政策，一般是采取超低的存款准备金率、低利率、超量的货币供给，带来流动性过剩，从而使得房地产价格不断上扬，为房地产风险的形成提供了物质基础。其次，不完善的税费项目与收费制度，包括重复征税、内外税制有别、明税实租、税费混乱等，会抬高房地产的开发成本，引发房地产市场供求结构的不平衡，造成房地产投机炒作严重，有可能引发房地产风险。此外，除了税费制度的不合理外，土地政策的不完善也是房地产风险形成的重要原因。由于土地的稀缺性、垄断性和不可替代性，使得土地投机泛滥，部分开发商拿到土地后待价而沽，炒卖地皮，赚取差价。土地政策的不完善给了这些投机分子投机倒把的机会。如前些年很多地方出现的为促进房地产业发展而发布的鼓励性政策，降低了对贷款利率和条件，超量的货币供给使得房地产业一度过热，而随着而来的突然的紧缩性政策一下子又让房地产业跌落谷底，巨大的改变使得很多房地产商倾家荡产！ 第三，政府缺乏有效、多样的住房金融政策与措施，金融政策单一！除公积金制度外，目前很少有其他的政策性金融手段支持住宅的生产和消费，而公积金也存在着徼交率低，资金归集能力有限，可代额度少，投向结构不合理等问题。这也是影响房地产的因素之一。 目前我国国内的房地产业的发展速度很快，前景较好！但是还是受到不少限制，例如政府金融政策的限制，融资渠道少，金融业与房地产业的结合目前仍处于磨合期，并呈现出相互制约状态，存在以下几方面的问题：首先，是开发融资困难。目前，无论是商品房开发企业，还是平价房