长沙融科置地城市进入性研究讲解材料.pptVIP

融科智地城市进入性专题研究项目终期报告;工作进度表;报告结构;报告结构;联想控股集团包括联想、神州数码、弘毅投资、融科智地、联想投资，涉及科技、地产、金融等多项产业，是综合型集团公司;融科智地目前全国共有八个网点，主要集中在中国西部和北部，包括北京、天津、武汉、长沙等城市;前期已达成的共识：根据融科的布局特征，世联初步推选浙北为融科在浙江重点考虑进入的区域;在上述目标前提下，本项目的限制条件与问题;报告结构;杭州、嘉兴、绍兴、湖州是世界“第六大都市圈”——长三角都市圈南翼的重要组成城市，也是第一批加入长三角经济圈的城市;;根据浙江省城镇体系规划，杭州都市经济圈以杭州市区为中心，湖州、嘉兴和绍兴三市市区为副中心；其产业定位是浙江的先进制造业基地核心区和现代服务业中心区，以及长三角具有国际影响的游憩休闲区。;四个城市均处于快速城市化阶段，其中杭州、绍兴、嘉兴属于浙江省社会发展高水平区域，随着城市化逐步提高，房地产开发有持续发展力;除杭州外，其余三市的GDP、人均GDP在长三角主要城市中处于中下游水平;但浙江城市往往“藏富于民”，人均可支配收入在长三角位于中上游水平，其中绍兴的人均可支配收入高于杭州、苏州，位列第四;浙江省内“藏富于民”、“家庭作坊式产业”的经济特点，培育出了大量的财富阶层;杭州的房价在长三角处于高位；其余三个城市的房价水平处于长三角中游水平，其中绍兴的均价已接近万元，湖州房价处于价格洼地区;城市基本面小结：在四个城市中，杭州的城市影响力最大，战略重要性遥遥领先其他城市，接下来依次是绍兴、嘉兴，湖州最末;;杭州是中国历史、文化名城，也是中国最具幸福感的城市和最具经济活力的城市;提出了“一城七中心”，明确了杭州在长三角经济圈中的战略地位，并着力打造杭州自身休闲、旅游城市形象;随着区域内产业分工加强，杭州已经不仅是“上海后花园”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能;杭州加快产业结构升级，打响“经济强市、文化名城、旅游胜地、天堂硅谷”四张名片，优化产业结构，走新型工业化道路;私???经济支撑杭州整体经济，私营企业数量、从业人口在经济领域中都占主导地位;80年代，杭州市区包括： 上城、下城、江干、拱墅、西湖五个区，围绕西湖发展;发展规划;城市背景结论;杭州房地产2009年房屋施工面积5121.49万平方米，竣工面积763.95万平方米，销售面积1441.18万平方米，其中住宅销售1300.99万平方米；近三年商品房销售面积超过竣工面积，供不应求;杭州房价保持高位态势，2010年7月的市区商品房成交均价超过15000元/平方米，主城区成交均价则达到20000元/平方米;随着经济形势企稳，杭州居民消费能力回升，2009年上半年人均消费性支出为9201元，比去年同期增长9.9％，其中由于购买家用汽车、成套家具等大件支出逐渐增多增强，交通和通信支出增长最快;2009上半年杭州市区城镇居民人均购建房支出1268元，比去年同期增长8.92倍，其中购房支出增长12.79倍（去年同期下降85％），建房支出增长1.34倍。2010年4月份房地产新政出台以来，成交套数出现大幅回落;按区位及区域属性特点，将杭州划分为五个房地产板块;五个板块消费群体分布明显：社会高层聚集中区及西区，产业区白领阶层聚集南区及东区，中产阶级主要分布北区;市中心 城市高端住宅 均价35000元 客户为顶级财富阶层;*;杭州主城区商品房成交量创近四年新低，11253套的成交量仅略高于去年5月一个月的成交量，受政策调控影响明显;商品房成交均价高达18831元/平方米，为历年新高；较去年同期的11992元/平方米成交均价，上涨了57% ;2010年上半年，由于月成交量持续萎靡，杭州主城区可售住宅套数从4月份最低3670套猛增到6月底的7686套;除主城外，余杭区住宅可售房源最多，共6371套，占总体市场的37%，预计消化周期较长；萧山区可售住宅为1627套，远低于余杭区;*;今年下半年预计有52个住宅楼盘新上市，除了个别项目暂且未立案名之外，其他项目目前均已立项，部分项目已经动工，预计总上市量在100万~150万平方米;杭州房地产市场小结：杭州房地产受政策调控影响较大，但由于杭州的强大城市吸引力和逐渐稀缺的土地资源；热点开发区域将逐步外移，向萧山、余杭等新兴区域发展是必然;在土地市场方面，09年杭州主城区的宅地平均楼面价为9330元/平米，与08年相比，涨幅达到了55.85%;A B C D E;2010上半年主城区共出让土地35宗，土地成交总面积1312191平米，同比增长91.91%；土地出让金额达到250亿，超过去年同期一倍；尤其是3月份当月的土地出让金额就达到了111亿元;主城区住宅用地面积占比从去年的70%降到50%；商业用地出让面积同