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公允价值计量投资性房地产的应用动机与影响探究——以房地产类上市公司金融街公司为例 财经与金融 公允价值计量投资I生房地产的应用动机与影响探究 —— 以房地产类上市公司金融街公司为例 韩雪/东北财经大学研究生院财务管理专业 【摘要】现行准则大量引用公允价值,其中《企业会计准则第3号一一投资性房地产》规定,在一定条件下企业可以采用公 允价值对投资性房地产进行会计计量.执行新会计准则后,公允价值模式会使企业盈利水平提高净利润,增加净资产,同时提高与之 相关的财务指标.公允价值计量属性运用在投资性房地产计量方面的规定对于房地产公司的影响极大.本文结合房地产类上市公司 金融街的案例,分析投资性房地产的公允价值计量方式对金融街公司的正面效应,同时探究其采用公允价值的动因.本文认为公司 的融资需求这一内部因素是金融街公司做出是否采用公允价值计量模式的关键. 【关键词】投资性房地产;公允价值;应用动机与影响;金融街 一 ,研究背景 财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则第3号——投资 性房地产》首次将投资性房地产作为一项单独资产予以确认,具有十 分重要的意义.准则的目的在于规范企业对投资性房地产的会计处理 和相关信息披露,提高会计相关性. 近年来我国房地产市场进入加速发展阶段,若使用公允价值计 价,过去由于成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值回升,既 可以提高企业的账面价值,也可以给企业带来不菲的利润.因此,很 多拥有投资性房地产的上市公司本应该倾向于使用公允价值,但事实 并非如此.截至2011年4月,我国沪深两市共计2129家上市公司,其 中833家上市公司拥有投资性房地产,其中27家公司采用公允价值计 量,与2009年相比仅新增I家上市公司由成本计量模式变更为公允价 值计量模式,采用公允价值计量的公司仍然寥寥无几.我国设有投资 性房地产科目的上市公司自2007年现行准则执行起有关计量模式变更 情况如下: 表I上市公司投资性房地产计量模式变更情况统计表 计量模式2007盏2008盎20092OlO芷 公允价值计量模式l8202627 成本计量模式6t26707oi806 二,案例研究 金融街控股股份有限公司(以下简称金融街)的经营范围:房 地产开发,销售商品房;物业管理;新技术及产品项目投资和技术开 发,技术服务;自有房屋租赁;自营和代理各类商品等.公司投资性 房地产位于商业繁华地段,存在比较活跃的房地产交易市场,公司能 够取得同类或类似的房地产交易价格.2008年3月31日由公司董事会 研究决定:从2008年i月1日起,对公司拥有的投资性房地产采用公 允价值进行后续计量. (一)公允价值计量投资性房地产对合并资产负债表的影响 I.追溯调整对合并资产负债表的影响 根据公司2008年1月1日投资性房地产公允价值的估值结果,对 合并资产负债表追溯调整,相关项目的调整情况如表2所示: 项目2007年12月31日2008年1月1日调整后增加额 投资性房地产15l19652175725.48 未分配利润I56726.972791I292 盈余公积35935.7640795.674859.90 资本公积170568.27175l16.564548.29 所有者权益49043644131785.92 表2追溯调整对合并资产负债表的影响表单位:万元 公司运用公允价值对投资性房地产进行后续计量,在转换当期可 以大幅增加其价值,从而增加资产总额,增加部分占到资产总额的11. 25%.成本模式转为公允价值模式,应将变更时公允价值和账面价 值的差额,调整期初留存收益,对所有者权益的影响比例为2I. 18%. 2.对2008年一2011年合并资产负债表的影响 金融街投资性房地产应用公允价值对投资性房地产进行后续计 量,需要在每年年底对投资性房地产的公允价值重新估值,下图显示 2008年以后投资性房地产价值变化情况: (二) 公允价值计 量投资性房 地产对公司 利润表的影 响 1.追溯 调整对利润表的影响 根据2008年年报披露,2007年末利润总额调整前为l11902.25万 元,调整后为281563.34万元,增加169661.09万元,为投资性房地产公 允价值变动导致,增长幅度高达251.62%.笔者认为,投资性房地产不 再计提折旧,也可以减少费用,达到增加利润的目的.在考虑不计提 折旧i143.34万元,不计提摊销645.16万元以及对所得税的影响后,调 整2008年期初留存收益,对2007年末合并净利润影响数64 元. 2.对2008年一2011年利润表的影响 2008年采用公允价值计量投资性房地产后,每年年末需要对投资 性房地产公允价值进行重估,公允价值与账面价值