2010常州房地产项目—高力国际汽车博览城二期全案策划报告111P.ppt

1.公开蓄客 ，内部认购 2.借助公寓高人气，同期推广 3.成立大客户谈判小组，不放过每个意向客户 4.根据中原多年经验，建议实行一、二手联动 * PART.5 广告表现 * * * * * * * * * * * * * * * * * * THANKS！ * 公寓户型定位：高性价比 户型 物业类型 户型面积 面积比例 配套 装修标准 一房（75%） 高层 35-40 25% 卫 全装修 高层 42-48 35% 卫 全装修 高层 50-55 15% 厨、卫 全装修 LOFT（25%） 多层 30-35 10% 厨、卫 公共部位装修 多层 40-45 10% 厨、卫 公共部位装修 多层 60-65 5% 厨、卫 公共部位装修 户型设计创新思想依据 户型的创新性； 商务和居住的可转换性； 方正实用、给客户以实惠； 户型的高附加值； 户型面积的变化； 普通公寓户型在不明显增加成本的前提下，主要通过“赠送面积”的手法，提升产品的性价比，给客户以实惠； LOFT户型，主要通过“功能的创新或功能的可转换性”，提供居住和办公的可变性，充分满足个性化需求为主。 * 项目以大气魄、大格局、高起点的形象来奠定细分市场领导者的地位，以主动的姿态引领市场 凸现开发理念：超越市场的开发理念 凸现项目价值：代表城市化方向的都市综合体 契合项目特征：武进新城中心地标性建筑 凸现市场信心：市场领跑者 项目产品的多元化，决定了客户必然具有多样性，客户的审美情趣也具有多样性，项目不可去能迎合所有客户的心理特点； 激烈的市场竞争格局，决定了项目需站在市场领跑者的角度，从开发、营销模式、宣传推广语汇等，全面引导市场，而不是项目被市场牵着走； * 户型配比建议 片区市场在售主力户型 客户需求分析 项目地块条件 酒店式公寓：以40—60m2为主力 酒店式公寓：60m2以下 不适合过较大面积产品。需考虑朝向、景观因素。 结论一 结论二 结论三 片区内市场的空白点 酒店式公寓：35—50m2为市场空白。 * 其它考虑： 降低市场风险； 加快回笼资金速度； 中原经验； * 面积 户型结构 所占比例 70m2 一室一厅（平层） 5% 50m2 二室一厅（挑高） 45% 35—55m2 一室一厅 55% 户型配比建议 * 提供中央吸尘系统 采用国际知名品牌户式中央吸尘系统，低噪音，2微米尘超净过滤，避免室内二次污染。 提供24小时热水 根据调查，购房者中有77%明确表示希望有24小时热水，而且提供24小时热水也是高档次服务式公寓的基本服务。利用酒店配套不需要增加太多成本。 提供菜单式装修 一般而言，投资型服务式公寓应当提供精装修，这是吸引投资者的基本内容，而且作为出租用途而言，也必须要装修才能吸引租客，是项目品质的基本保障。 提供净化水装置 净化水装置实现五层净化，饮用水、生活用水独立分开，生活品质不言而喻。 其它配套建议 * 物业服务 五星级酒店式家务管理（委托知名酒店管理公司）。 24小时送餐服务、洗衣服务。 包括CNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ESPN体育频道等40多个国际卫星电视频道。 国内外报刊、杂志。 邮政、快递、票务等设施一应俱全。 银行、24小时自动柜员机及外汇兑换机。 家政服务中心和商务中心。 * 综上所述： 1、武进区的发展潜力，为项目提供了充分的环境保障； 2、高力汽博城一期的成功招商，使项目具有无可比拟的人气优势； 3、投资性产品的定位，符合项目地块的性质以及未来市场的需求 4、在竞争中脱颖而出，必须增加符合项目特点的产品提升环节 接下来要考虑的，是如何将这样的产品推向市场 * 在说本项目前，不妨先来看一个案例 占地面积 8090㎡ 总建面积 44823㎡ 容积率 4.5 绿化率 11% 停车位 1：0.5左右 物业类别 商铺商业、普通公寓 建筑类别 高层（联体，分别为17层和19层） 销售价格 11000元/㎡（88折，送装修） 项目商业部分为5层 商住部分为两幢联体建筑，分别 为17层和19层，总计400余户。 案例：港龙尚层广场 该项目是常州非常具有代表性的小户型投资产品，在2007年面市时，位于城市副中心的5M挑高小户型产品无疑是可以引领常州投资性物业的市场潮流的，但至今不温不火的销售状况，值得我们对此进行更多的思考…… * 产品方面： 优点：5M挑高，宜商宜住的创意空间，使用率高 不足：位于户型中部的横梁，导致挑高部分的被横梁一分为二， 样板间打造时，没有进行有效规避，给客户造成不良的 视觉影响。 呈L型的两幢建筑功能定位不清晰 借鉴点：1、挑高的小户型产品能够提高产品的性价比，更容易为市