中山五路商业地产项目市场定位与商业规划初步策略沟通46P培训资料.pptVIP

* 中山主要商业基本情况对比 项目名称 商业建筑面积（平方米） 定位 档次 停车位 （个） 平均租金 （元/天/平方米） 空置率* 业态构成 大信新都汇 110,000 Shopping Mall 中高 1,000 6.5-18（商场首层） 2-5（步行街） 营业额的22-30%（百货） 0% 百货+超市+专业店+大型餐饮 孙文西步行街 43,000 旅游步行街 中低 0 4-7 0% 服装+餐饮 逢源步行街 52,000 步行街 中 450 2-11 20% 服装+餐饮 中山百货 5,000 传统百货 中 40 15%-20%（含管理费） 30% 百货 中恳百货 12,000 传统百货 中 500 6-10 10% 百货 吉之岛 20,000 超市 中高 100* - 50% 超市+餐饮 假日广场 28,000 Shopping Mall 中高 600* 6-12（商场首层） 3-6.5（步行街） 营业额的22-25%（百货） 0% 购物中心+超市+大型餐饮 好又多超市 5,000* 社区配套商业 - 20 - 0% 超市+餐饮 益华百货 50,000 百货 中高 1,600 8-12（商场首层） 营业额的20-30%（百货） 30% 百货+超市+专业店 南下新码头 22,000 一站式文化娱乐城 中 200 2-3.3（商场首层） 5% 正在招商 万佳超市 33,000 社区配套商业 - 500* 营业额提点 25% 超市+餐饮 中山市商业地产市场基本问题 中山市商业地产市场起步较早，从上世纪40、50年代作为四大百货的发源地，当上世纪90年代风靡珠三角的孙文西步行街，然后进入新世纪之后，发展相比周边城市比较落后。 起步早、发展慢 物业开发及经营模式落后 大部分的商业项目在开发时，对前期的可行性论证仍停留在初级阶段，更多的是为将来的销售考虑，对未来的经营考虑的不到位不充分。 近几年是中山市“城市综合体”崛起的时代，全市各地多个商业项目均打着综合体的概念，大部分商业项目都写字楼、公寓、酒店、商场等业态。虽然MALL业态未来的发展潜力确实巨大，但商业地产后期运营效益的最大问题，就是自有项目的开发和定位的差异化。缺乏创新、特色的同质化只会导致竞争恶性化。 商业项目同质化情况严重 开发与经营脱节 商业地产项目的投资大，通常需要较长的投资回收期，少则十多年，多则几十年。但大多数经营者希望开发的周期越短越好,不重视商业物业后续的管理和经营, 虽然近年来这种情况有所缓解，但开发商更多的还是看重短期利益。 初步判断 乱 散 小 如何破局？ 区域商业环境分析 中山五路项目 项目区域位置 本案 项目交通状况 本 案 项目周边环境 本 案 华润万家 海关 嘉域集团 奕翠园 石岐中心小学 汇智大厦 紫马岭公园 博览中心 中山日报 盛景园 盛景花园 团益学校 电器公司 中山市党校 雅居乐 华凯花园 中山市实验高中 东区供电公司 第一人民法院 朗晴轩 项目周边商业基本参数 华润万家中山店 50-80 50-100 产品：4-8米X6米 物业:社区底商 经营业态：装饰材料、 日杂百货、餐饮、社区卫生院、银行 产品：4-6米X8米物业:社区底商 经营业态：代理报关行、银行、地产中介、文教用品、餐饮 项目周边商业市场环境总体状况 周边商铺租金范围为50-100元/方之间。 周边街铺以装修装饰材料、日杂零售为主营业态，主要为满足周边居民日常生活所需。因为临近中山海关，东文路一带积聚了一批代理报关行。 早期的万佳百货，同类商场不多，经营模式先进，在吸引周边居民和石岐区、火炬开发区、以及如南朗等镇区的消费者。但随着假日广场、大信新都汇等商圈的陆续崛起，商圈影响力逐渐减弱，而其周边又缺乏其他商业项目的互补，发展到目前以超市支撑，满足周边居民的日常消费。 未来华润万家的南北两边均规划有大型商业项目，以及临近的东区CBD的逐渐成熟，届时将会为该商圈注入新的活力。 问题与难点 招商 地理位置和周边商业业态，非目前商业市场热点 市政配套和周边住宅小区尚未成熟，区域商业市场氛围较冷 客源 周边客源类型复杂，高中低档混杂 周边商业氛围不足，华润万家一枝独秀，消费类型单一 机会与挑战 新城市规划，将推动整个片区的商业发展，未来5-10年看好。 2007年，中山市规划建设3个商务集聚区，2009年6月正式授牌，分别是东区中心商务区、西区服务业综合改革试验区和石岐区“三旧”改造服务业综合试验区。 东区中心商务区规划2008年被批准。以城区主要干道中山路、起湾道交会的“十”字型区域为核心进行构建，地块总面积为140公顷，分为核心区（中三路与起湾道黄金十字路口）、益华片区和博览片区。 制造商业热点，将推动区域的商业快速发展。 解决办法的原则 “大中小” “大”——“大”型