中山新创力商业项目招商销售执行方复习课程.pptVIP

发展商：中山新创力房地产开发公司 策划代理：三明国际（中国）商业策划顾问公司;前 言;目录;第一章：项目定位回顾 ;项目定位;项目定位;目标客户定位 ;第二类：收入丰厚的成功人士，尤指专业人士 客户类型 在大型企业公司或事业单位，年收入10万以上的高层管理人士； 营商有成之中小型私企老板、有一定经营规模个体商户； 在各企事业单位担任中层管理职务之中青年生力军； 从事IT、保险、艺术相关职业等，较高收入的自由职业者； 拥有相当积蓄的企事业机关之中高层干部、公务员（银行、高院、区政府和城管部门等）； 购买心理分析 以上人士主要从事加工业、零售业、金融、高新技术、企业管理等专业性较强的工作。该类人士购铺多选择首、二层或负一层商铺，部分资金周转能力稍低的人士将选择更高楼层，对投资回报的金融意识较强，并十分关注投资的利益点，对回报有迫切需求。;第三类：有较稳定收入及经济基础雄厚的人士 客户类型 拥有大型企业的人士； 拥有家族生意，以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者； 经济相当富裕，具丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士； 企事业机关之高层国家干部。 购买心理分析 以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。故此该客户群多为选购首层街铺或地铺，购铺预算相对较多，多至过百万甚至上千万不等，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题。对返租回报等促销措施的需求不太高。本项目的街铺数量不多，故该类客户占本项目的成交客户比例亦不算太大。;第四类：有较稳定收入、积蓄的工薪阶层和中小型个体户 客户类型 已将原由“房改房”上市交易，拥有较多积蓄的机关事业单位干部； 拥有一定积蓄在各企事业单位已从事多年要职工作的人士； 有较多积蓄的退休人士、个体户； 由于银行利率偏低而寻找新投资者的中小蓄户。 购买心理分析 以上客户的资金积累及来源不象前几类客户群般丰厚，多会选购较高楼层、小面积的商铺,该类客户最注重返租回报及商铺总价上的因素,其次才考虑商铺位置和客流量等因素,购买心理会类似选购债券,对回报率较为敏感，而此类客户会通过媒体宣传等方式了解项目。 ;总结;第二章： 中山新创力·商业项目总体招商定位 ; 本招商策略针对的对象为：新创力·商业项目主体部分，我司将根据不同的功能定位，设定准确合理的招商范围，锁定重点招商对象，制定科学的招商策略，喜迎知名品牌商家的进驻，以顺利完成招商目标，实现共好共赢。 下面以列表形式阐述中山新创力·商业项目主体以及美食街商铺的招商功能定位及客户定位。;主体招商局功能定位及招商范围 ;美食街招商局功能定位及招商范围 ;第三章：前阶段招商成果 ; 前阶段的招商工作包括：中山新创力·商业项目主体主力店的引进前期洽谈，以及各类商家进驻意向调查。 通过与多家国际知名零售企业的谈判，招商工作初具成效，几家大型超市均表现出了良好的考察意愿，其中与永旺集团、易初莲花以及家乐福都进入了初步的接洽阶段。 ;第四章：商业项目经济分析 ;中山市城区商业商铺租售现状分析 ;平稳上扬型 代表：恒信、体育路临街商铺 　　 恒信、体育路一带的商铺热租还是近两年来的事情。由于附近有京华、益华的带动，加上附近有很多外资企业，消费群体大多是白领阶层，形成了一定的商业氛围。而恒信之前的房产证问题已经于近年陆续解决，也给投资者带来了投资的信心。 　　 近两年来，恒信花园一带裙楼临街商铺的售价上涨了2500元/平方米，租金大约上涨20元/平方米，反映出这一带商业氛围的平稳上扬。03年，恒信一带裙楼临街商铺的售价是1.25万元/平方米，至05年已经达到1.5万元/平方米；租价也由去年的50元/平方米上涨到今年的70元/平方米。相对恒信对面的俊轩庭临街商铺，这里还有很大的升值空间，目前俊轩庭裙楼临街商铺的租价在100-120元/平方米。 小结：目前体育路、恒信一带的裙楼临街商铺租售都供不应求，而且售价、租价都在平稳上扬，有一定的升值空间，不少投资者都看好这个地段。不过目前不少业主也看好了这个地段升值的余地，都放缓了放盘出售的速度，供应较少。 ;新商圈型 代表：大信·新都汇附近裙楼街铺　　 大信·新都汇开业后，带旺了周边楼盘的临街铺位。大信·新都汇刚开业的时候，周边铺位售价大约1.5万元/平方米；目前已经上涨到2万-2.3万元/平方米。租价也从去年的70－100元/平方米上涨到130元/平方米。大信对面的临街商铺，租价也在90－100元/平方米。 　 小结：大信附近的临街铺位虽然人流多，但租价高，有些商户难以承受已经开始撤出。一些投资客虽有意进入，但因为铺位价格涨势过于迅