【公寓经营筹备】秦皇岛南戴河蓝色海岸二期国际海景公寓城策划方案-202页精品.ppt

内部资料，注意保密 * 2003年房地产市场展望 2003是“理性之年”。 2003年全国整顿和规范市场经济秩序专项整治的重点是，整顿和规范房地产市场。 关键词之一：调控。 关键词之一：规范。 关键词之一：经济适用房。 内部资料，注意保密 * 2003年房地产市场展望 为预防风险，建设部将在2003年上半年完成房地产市场预警体系研究，并选择已开展预警体系研究的5-6个城市试运行；年底前，在35个大中城市和部分有代表性的城市推广使用，以便政府及时发现市场运行中的问题，并采取相应措施加强宏观调控。同时要建立健全房地产市场信息披露制度，将当地房地产市场信息及时向社会公示，引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费。 内部资料，注意保密 * 2003年房地产市场展望 今年整顿规范工作的重点包括11个方面：一是整顿房地产开发建设中违法违规行为；二是整顿商品房销售中的不规范行为；三是整顿土地利用中的不规范行为，如擅自改变土地利用性质、利用集体土地搞房地产开发等；四是整顿面积“缺斤短两”行为；五是整顿不履行合同和合同欺诈行为；六是整顿物业管理企业的不规范行为；七是整顿房地产广告不规范行为；八是整顿中介服务中的不规范行为；九是整顿房屋拆迁中的违规行为；十是整顿拖欠工程款行为；十一是整顿政府审批中的不规范行为，如规划审批、立项审批、竣工验收、预销售许可等 内部资料，注意保密 * 2003年房地产市场展望 2003年，建设部将会同有关部门出台《经济适用住房管理办法》，进一步明确经济适用住房相关政策。我国住宅建设将发展以经济适用住房为重点的住房供应体系，多渠道解决中低收入家庭的住房问题。建设部有关负责人要求，各地要尽快制订和完善中低收入家庭的收入标准，经济适用住房购房对象的条件、购房面积标准及超面积的处理办法。人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时要增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应。对房价收入比较高、对取消或减少经济适用住房的城市，要控制新增土地的供应规模。 内部资料，注意保密 * 经营城市、经营土地 2002年城市市长会议 内部资料，注意保密 * 强暴旧城、疯狂克隆、胡乱“标志、攀高比傻、盲目国际化、窒息环境、乱抢风头永远塞车、 “假古董”当道、跟人较劲 看上去面光光、住进去心慌慌，这就是没有亲和力的城市和建筑所能带给我们的物质和精神生活。 中国城市十大败笔 内部资料，注意保密 * 2、区域房地产政策与市场 区域差异与政策要求（沿海与内地） 城市房地产供需情况 城市房地产企业情况（以本地为例） 土地资源获取 内部资料，注意保密 * 绵阳市房地产投资（1999－2001年） 内部资料，注意保密 * 绵阳市房地产竣工、销售面积1999－2001年 内部资料，注意保密 * 3、拟开发地段的确定 房地产投资地段论 地价影响因素分析（市场供求、自然环境条件、社会经济条件、政府规划、心理预期、国际关系） 重点研究城市发展规划（环境、配套） 土地资源获取 内部资料，注意保密 * 房地产投资地段论 地段、地段还是地段； 价格＝成本（地价、设计费、建筑费、资金利息、税费）＋利润； 在成本构成中，地价最不确定。在其他取费相对固定（平均利润）的情况下，地价决定利润率。 土地资源获取 内部资料，注意保密 * 地价影响因素 市场供求 自然环境条件 社会经济条件 政府规划 心理预期 国际关系 土地资源获取 内部资料，注意保密 * 4、土地获取方式与途径 城市建设、安居工程、城市景观、地方形象 品牌主导、资金实力、土地储备、政府补偿 土地公开拍卖（招投标制度、一级市场） 4月10日，中海（成都）公司投资2．3亿投得市中心地段 （每亩311万元） 土地资源获取 内部资料，注意保密 * 5、土地资源储备问题 新一轮圈地运动（万科、万达、华润） 土地资源储备与资本运作 土地资源储备量力而行 土地资源获取 内部资料，注意保密 * 第三讲 房地产项目市场定位 前期市场调查 购房者心理与行为分析 开发项目市场定位 开发项目可行性研究 开发项目投资效益评价 教