株洲竹胜源地产株洲项目专题研究@物业发展建议讲解材料.ppt

通过招商先行、带租约销售、树立高形象等方式增强投资者信心，再借势于住宅销售带来的高人气，万科城商业销售、招商非常成功 营销节奏 树立项目形象 消除区域抗性 增强投资者信心 充分利用住宅销售带来的高人气，一方面借势，另一方面避免中间出现开盘无人关注的局面。 通过风情街概念的演绎、“中国社区LIVING MALL示范工程”的概念的炒作等树立项目高形象。 以消费者需求为出发点，充分炒作概念，淡化区域不利形象，吸引投资者关注。 通过招商先行、返租销售等手段，为投资者信心提供保障。 万科城商铺开发是带租约模式，04年10月1号一期发售，05年5月1号二期发售。05年10月份全部销售完毕。 第二部分：项目配套研究 区域内整体配套一般，打造小规模、多元化的配套将增强项目的吸引力 区域内配套 商业：商业已于上一节进行研究分析； 教育：区域内有小学2所、中学2所，幼儿园多是档次低的私办场所； 交通：向阳广场有多条交通线路，仅限于荷塘区及天元区(除20路到石峰区西北侧) ，尚未连通至石峰区田心等； 医疗：区域内医疗配套丰富，有多所医院沿线分布 荷塘购物广场、步步高购物广场 四中(市重点)、景弘中学 荷塘小学(市重点) 戴家岭小学 2路、13路、14路、20路、22路、40路、云田专线 新华西路 金山路 红旗北路 向阳中路 沿街商铺，业态杂乱，形象差，档次低 三医院 同济医院 商业 教育 交通 道路 医疗 配套辐射圈：项目周边半径2公里内 项目周边商业配套较差，生活便利程度较低 金融配套：向阳广场周边有工行、建行、农行、中行等银行网点，但距离本项目约1公里远，建议项目可引进银行网点进驻，又可带动商铺的销售； 生活配套：目前向阳广场周边居民的日常生活购物主要依靠锦云农贸市场、戴家岭农贸市场、向阳平价超市等；未来项目自身将建设小型集中商业并引入超市，同时商业街的众多商业配套将能满足； 餐饮配套：新华东路沿线一带餐饮配套较多，但分布零散，如都市山寨、鸿源楼、朱亭镇、明园茶楼、和谐阁、端详茶楼、如意阁等。 沿街商铺，业态杂乱，形象差，档次低 锦云农贸市场、向阳平价超市 戴家岭农贸市场 项目周边区域生活配套一般，未来可通过项目社区商业配套予以满足 1公里 1公里 区域内中小学教育资源较丰富 重点教育资源 株洲四中（中学）：省重点、省示范性高级中学，共49个班级，生源2454人，教职工236人，学校占地118目，建面5.5万平米；距离项目约1公里； 荷塘小学（小学）：市重点小学，荷塘区规模最大的规划化完全小学，共33个班级，生源2000人，教职工100人，占地1.1万平米，建面5070平米；距离项目约2.5公里。 一般教育资源 景弘中学（中学）：毗邻四中的民办中学，含初中和高中部，生源共2300余人；距离项目约1公里； 融城实验学校（十九中）：科技职业技术学院下属的一所涵盖小学、初中、高中的十二年一贯制学校，占地1.2万平米，建筑面积9000平方米，生源近1500人；距离项目在1公里以内。 戴家岭小学：共有学生700余人，教师32人，学校占地22亩；距离项目。 融城实验学校 四中、景弘中学 荷塘小学(约2.7公里) 幼儿教育资源 区域周边主要有童之星艺术幼儿园、小天鹅双语幼儿园、红苹果双语幼儿园、金山亲子幼儿园，均为私人成立幼儿园。 童之星艺术幼儿园 教育配套 1公里 约1.7公里 营建高标准双语幼儿园，提供优质教育设施解决幼儿教育问题，提升项目核心竞争力 教育配套 运作方式 三一投资，引进知名教育机构； 招聘国内高素质的幼儿教师（学士学位、2年以上经验）； 全体班级实施双语教育； 社区业主子女就读幼儿园学费可有折扣； 幼儿园规模 每千人口中按40名学龄前儿童计算配建幼儿园规模，每班按30人计算，社区人口共约10000人，应配备一个10班幼儿园； 幼儿园建筑面积按9~12㎡/人计算，建议总面积控制在3000㎡左右 基于市场考虑，从主要客户的年龄结构与项目规模来看，本项目应设立幼儿园，高标准的教育体系可成为强劲的置业驱动因素。 是否有必要建中小学： 项目区域内已有中小学(荷塘小学、四中、景弘中学等）； 考虑到中小学的建设占地较大，同时建设费高(12班小学建设费高达几千万元)，后期经营难度大，建议不建中小学； 从客户生活的便利性，及开发的成本控制出发，建议本项目只设立高标准的国际双语幼儿园，中小学教育配套采取内外结合，积极联系拓展与利用荷塘小学、四中等资源。 孩子将来比我强 项目区域内医疗配套丰富，但为方便社区服务，可引入诊所进行经营 同济医院(约1.3公里) 三医院(800米) 新华医院门诊部(约1.4公里) 博康医院 同仁门诊部(约2.1公里) 项目区域内医疗配套丰富 二级甲等医院：三医院，市属综合医院，共有床位300余张，在职职工225人，擅长