诸暨百润综合体前期定位建议讲解材料.ppt

诸暨百润综合体 前期定位建议 2014.03;营销策划思路;;秦时置县，历代未废，是越国古都、西施故里和於越文化的发祥地之一，文化积淀深厚，名人名士辈出。;“一心”为中心城区。 “六大组群”分别为店口、枫桥、牌头、五泄、璜山、次坞为中心镇的城镇组群。 “K行轴线”指浙赣铁路及杭金衢、诸绍、诸永三条高速公路形成的城镇发展主轴线。 “星月结构”指六个中心镇围绕中心城区形成“群星拱月”结构。;GDP总量 诸暨近八年经济基本保持稳定快速增长的势头，总经济体量一直位列浙江县域经济城市前列，雄厚的经济实力为房地产市场的发展提供了有力的经济支撑。;人均GDP 近八年人均GDP保持在10%左右的增长，总体增长势头良好。继2010年首次突破8000美元大关后，2013年人均GDP达13531美元，房产市场处于稳定的快速发展期。;诸暨市常住人口已开始跨过河，向城东/南方向延展。 其中城东方向以高层、经济型住房为主，主要吸引年轻人、首置类客群。 城南方向以绿城广场、耀江别墅为代表以高端、多层住宅为主，主要吸引改善类客户。;老城区是诸暨传统的商业中心，以百货、超市、沿街商铺为主，餐饮配套欠缺。;商业名称;商圈现状：作为诸暨市最具“现代感”的区域，城东的商务行政区目前已有大量在建楼盘及写字楼，雄风新天地与永利中心城这样的一站式商业综合体也开始出现，同时也出现了“外婆家”、“绿茶”这一类的新型餐饮，标志着诸暨年轻人的消费理念与习惯正在转变。;商业名称;商圈现状：作为诸暨市的工业区块，城西板块与本案仅一山之隔，大量的外来劳动力在附近极其缺乏商业的情况下不得不去老城区购物，而通过耀江隧道连接市南路，本案可以直接为这一大客群提供商业服务。;诸暨客户对“一站式”商业的渴求，对新型品牌的需求 曾经的诸暨市民，买百货或服装只能去老城区的暨阳路、吃饭只能去江东路或万寿街；而现在，他们选择去城东的大润发购物、也开始接受雄风新天地中的新型餐饮及服装品牌。 诸暨主要人流聚集地已不再是老城区市中心 不管是城西的工业开发区、城南的住宅区及专业市场、亦或是城东的在建楼盘，我们都可以明确的发现诸暨的人流聚集地正在向外扩散，老城区的商业已不能满足当地居民的需求。 诸暨商业市场尚不健全，消费理念正在转变 不论是老城区，还是新规划的商务区，整个诸暨市内都十分缺乏像杭州“星光大道”、“万象城”、“湖滨银泰”这样“高、大、全”的商业项目；同时诸暨市民对这一方面的需求正在萌芽，对于本案来讲是个绝好的机会。雄风新天地、永利中心城以及尚在建的绿城商业广场正是最好的证明。;项目名称;道路名称;城东商务区：主要商业为雄风新天地与永利中心城，是完善的一站式购物中心，并引入了部分新型餐饮及时尚品牌，周边大量在建楼盘保障了客源。;项目名称;诸暨商业市场现状;同时，我们对诸暨的终端客户市场做了市场调研分析;终端客户调研;受访者基本情况;受访者基本情况;购物习惯-消费力;购物习惯-消费力;购物习惯-消费力;购物习惯-消费出行习惯;购物习惯-消费出行习惯;购物习惯-消费选择喜好;购物习惯-消费选择喜好;购物习惯-消费选择喜好;购物习惯-消费选择喜好;购物习惯-品牌认知度;;;受访客户小结;;项目基本状况 | 城市规划;项目基本状况 | 区域规划与分析;规划道路;项目基本状况 | 项目四至;项目基本状况 | 交通分析;项目基本状况 | 环境分析;项目基本情况 | 小结;项目定位初判 | 业态研判;结合项目纯商业的业态定位及市场机会点发现，本项目应锁定中端客户，业态打造以中端亲民为主，满足客户的基础生活消费、及以外的多种休闲需求。;;案 例 借 鉴;永盛购物中心;项目情况;楼层及业态规划;楼层平面及业态分布;项目特色;韩国乐天世界;项目概况;;各类功能代表;项目特色;项 目 定 位; ;启示：;诠释现代家庭生活方式 满足多样化需求的新空间 百润综合体· 一站式休闲购物中心;高档;本项目开发，其功能应具备：;核心竞争力建议;核心竞争力建议;;;;;;;;;;;买家行为研究;;规划核心原则;一站式生活休闲购物中心！集购物、美食、休闲、娱乐、旅游、运动于一体，充分发挥近景区优势，强化绿色、亲民、强融入感和高参与度，成为居民日常生活和节假日全天候休闲的集聚点。;案例参考 | 杭州星光大道;规划方案建议一;规划方案建议二;商业外立面形象体现现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质;内部空间——通过点缀绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业氛围 ;极具设计感造型的入口能够形成强烈的导视效果，也能够凸显项目形象。;建筑构想—公共区域;建筑构想—服务设施;建筑构想—洗手间/母婴室;建筑构想—景观小品;建筑构想—休憩广场;营销策划思路;运营模式建议;开发节奏建议;地块编号;价格策略;层比准均价的形成（市场比较法）;价格计算;