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普洛斯-工业房地产在中国的机遇与挑战 作者：?来源：?时间：2007-4-9 11:35:02访问次数： 在西方国家中，房地产行业被明确地分为三大类：商业房地产、住宅房地产和工业房地产。而在我国，工业房地产传统上是由政府和开发区在主导开发，而其作为市场化的运作也只是近2-3年才开始的。作为全球最大的工业房地产投资开发商，普洛斯在经历了北美、欧洲和日本的成功后，于2003年来到中国，截至2005年5月，普洛斯在中国的投资已覆盖到上海、苏州、广州、深圳、北京和天津，投资开发和管理约2.02亿美元资产，共计54万平方米物业。其在中国的快速成长经验，为中国的工业房地产市场化运作带来了新的诠释。一、普洛斯的全球网络普洛斯（NYSE：PLD）作为一家世界一流的物流仓储设施的开发商和服务商，在北美，欧洲，亚洲75个市场上拥有、管理并开发了2,000处物流仓储设施，共计约2,890万平方米，投资额近161.4亿美元。它建立了全球首家也是唯一一家物流仓储设施网络，大大提高了客户的关键供应链作业效率，从而为工业房地产行业的发展设立了全新的远景目标。?无论在当地还是在全球范围进行仓储选择，客户看重普洛斯的是其丰富的当地市场经验以及广泛的全球影响力。这对客户来说非常重要，因为客户将根据市场需要变化以及经济波动决定扩展设施或重新配置供应链。普洛斯的专业团队负责战略开发物流仓储设施，以满足客户对供应链的特定需求。因此，普洛斯拥有的全球物流设施网络能够使客户通过供应链节省成本，提高效率。普洛斯的目标客户是全球物流配送业务前1000家最大的用户，主要分布于制造业，第三方物流及零售业。其中包括UPS，通用汽车，DHL，纳贝斯克，雀巢，大众，惠而浦，柯达，联邦快运，日本通运，施乐和TDG等。许多客户与普洛斯签订了多市场协议，租用普洛斯在北美和全球的多项物业。全球财富1000家最大的用户中，超过半数的企业已成为普洛斯的核心客户，其中70%的客户租用普洛斯的物业在1处以上。由于普洛斯在行业内开创了以“客户为中心”的推动方式，在全球为客户提供整合的物流配送服务和解决方案，普洛斯公司得到了广泛的认可。作为设施的长期业主，普洛斯为客户提供新颖，灵活的租赁方式，以帮助客户应对诸如周期性变化，竞争性挑战等瞬息变化的环境。二、中国工业房地产的现状??区域性开发为主，政府与企业小规模开发，缺乏规模性效益??土地取得的方式非市场化??尽管有土地增值，但因无二手流通市场，有价无市??投资回报稳定，但回收期长，增幅缓慢??空置率的控制是长期回报的重要因素三、普洛斯在中国的机遇与挑战普洛斯在经过较长时间的观望后，于2003年3月正式进入中国开展业务。截至2005年5月，普洛斯在中国的投资已覆盖到华东，华南和华北地区，投资开发和管理约2.02亿美元资产，共计54万平方米物业，其中包括普洛斯西北物流园、上海普洛斯临港国际物流园、普洛斯苏州物流园，普洛斯广州保税物流园，深圳盐田港普洛斯物流园，普洛斯北京空港物流园和普洛斯天津保税物流员园等。普洛斯的宗旨是创建中国一流的物业仓储平台，提供国际标准的客户服务、专业开发和拥有与管理高品质的物流配送设施。 （一）机遇??中国经济的持续蓬勃发展，使得外商直接投资、进出口及消费量的持续增长，创造了需求??作为全球制造业中心地位的持续稳固，大企业的地区采购中心与分拨中心由境外向境内转移??入世三年后对物流仓储行业外资进入限制的进一步放开，使得大型第三方物流企业在国内发展迅速，市场拓展计划得以快速实施??国内基础设施（大型口岸设施、公路等）投入的持续发展，为物流业的发展提供了基础保障??尽管受到宏观调控的影响，土地的供给有限，但工业用地市场得以规范化，对投资商的资金实力要求增加 （二）普洛斯如何在机遇下发展??战略性选择投资开发地点，布置网络化规模发展??人口超过500万以上城市??靠近主要海港和空港，服务于进出口口岸物流??靠近大型生产制造基地，服务于企业入厂/出厂物流??靠近城市环线主要交通枢纽地，服务于城市及城际间消费品配送??积极寻求理想的合作伙伴，共同开拓市场??利用其全球4100家客户网络，积极控制空置率，以臻最大回报??除了大规模开发外，积极探讨收购与定制方案 （三）普洛斯在中国已有投资之案例分析 ??普洛斯苏州物流园作为苏州工业园唯一的物流园区，苏州普洛斯物流园是由普洛斯和苏州物流中心有限公司合资成立的苏州普洛斯物流园开发有限公司来开发和管理的。园区初步规划面积为3平方公里，分四期开发，项目总投资3亿美圆。 一期项目共包含建筑面积67,647平方米的10个已建的保税仓库和建筑面积约为17,000平方米的计划于2005年第二季度完工的2个保税仓库。苏州工业区普洛斯的一期已于200