同策2011年7月上海松江佘山天安别墅三期地块定位报告精编.ppt

会所建议 室内恒温泳池 养身SPA 瑜伽房 健身房 台球室 雪茄红酒吧 风格特征： 布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。 细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。 在总体布局、建筑平面与立面造型中强调轴线对称、主从关系、突出中心和规则的几何形体。 三段式立面，构图简洁端庄，几何性很强，轴线明确，主次有序。底层结实沉重，中层是虚实相映的柱廊，顶部是水平向厚檐。 新古典主义立面构成模式与内部楼层及开间大小有密切的比例关系，给人典雅、稳重的感觉。 法式建筑 特征总结 憧憬， … …一座城市的未来 项目产品价格建议 市场定价法 运用相类似的项目作为样本，通过对影响价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格 【比较因子选择原则】 在具体的数量计算中，需全面考察比较各类比楼盘的诸多价值要素。决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素包括以下三类： 1、 类比土地价值 ：交通、环境、位置 2、价值实现的宏观因素：成熟度、居住氛围 3、项目可提升价值判断：户型、配套等 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。 【定价测算方法说明】 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。 价格定位 ?通过同类产品比较，拟定入市价格 竞争板块中目前销售较好项目 主力产品与本项目相似度较高 产品力是所在板块内的标杆项目 竞争区域典型项目选取原则 物业类别 选择项目 选择原因 小独栋别墅 圣安德鲁斯、佘山东郡 目前区域内小独栋项目较为稀缺，选择距离本项目较近的两个独栋项目进行比较。 类双拼 凯迪澳澜湾、龙湖滟澜山 龙湖品牌开发的目前去化量以及产品宣传包装较好的产品。 叠加别墅 龙湖滟澜山 属于青浦赵巷热点板块，由品质开发商打造的目前赵巷板块唯一的叠加类产品。 价格定位 ?案例选取 圣安德鲁斯 佘山东郡 龙湖滟澜山 凯迪·澳澜湾 价格定位 ?本案类独栋别墅目前合理入市价格为48000元/㎡ 小独栋别墅 依据市场比较法，通过加权计算各竞争项目的实际参考价格，得出： 本案小独栋别墅目前入市参考价格：48000元/㎡ 比较因子 权重 类比A：佘山东郡 类比B：圣安德鲁斯 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 市政交通 10% 0.7 0.07 0.6 0.06 项目周边环境 14% 0.5 0.04 0.6 0.048 周边市政配套 10% 0.6 0.06 0.5 0.05 投资价值 4% 0.9 0.036 0.8 0.032 建筑风格 6% 0.4 0.024 0.8 0.048 单体户型设计 6% 0.9 0.054 0.8 0.048 设备、材质档次 8% 0.8 0.064 0.7 0.056 建筑规模 6% 0.3 0.018 0.8 0.048 空间布局和环艺设计 5% 0.9 0.045 0.9 0.045 小区配套 5% 0.8 0.048 0.8 0.048 物业管理 5% 0.8 0.064 0.9 0.072 发展商品牌和实力 6% 0.8 0.056 0.7 0.049 区域规划 5% 0.9 0.054 1 0.06 政策方面 10% 1 0.1 1 0.1 合计 100% 　 0.733 　 0.764 　 　 　 30000 　 43000 价格定位 类双拼别墅 比较因子 权重 类比A：凯迪澳澜湾 类比B：龙湖滟澜山 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 市政交通 10% 1 0.1 1 0.1 项目周边环境 14% 0.9 0.072 1 0.08 周边市政配套 10% 1 0.1 1 0.1 投资价值 4% 0.9 0.036 1 0.04 建筑风格 6% 1 0.06 1 0.06 单体户型设计 6% 1 0.06 1 0.06 设备、材质档次 8% 1 0.08 1.1 0.088 建筑规模 6% 0.9 0.054 1.1 0.066 空间布局和环艺设计 5% 1 0.05 1.1 0.055 小区配套 5% 1 0.06 1.1 0.066 物业管理 5% 1 0.08 1 0.08 发展商品牌和实力 6% 0.9 0.063 1.1 0.077 区域规划 5% 0.9 0.054 1 0.06 政策方面 10% 1 0.1 1 0.1 合