武汉木兰广场城市综合体项目市场定位报2018.01告培训讲解.ppt

租约年限：前二年（建议前三月免租培育市场制造良好口碑）租金不变，并根据实际情况设置6-8%的返租率。 具体根据当时的市场为导向随时调节 [商业产品建议] 建议价格： 商业物业建议： 招商策略 营销策划方案之木兰广场商业 出售 均价1.5万元/平米 1F均价：2.5万元/平米 2F均价：1.5万元/平米 3F均价：0.8万元/平米 出租： 均价：100元/平米/月 1F均价：160元/平米/月 2F均价：100元/平米/月 3F均价：50元/平米/月 属于偏甲级，侧重特色写字楼做卖点 5-20引进共高档特色酒店进行运营 21-36层做特色偏甲级写字楼 （全区第一个偏甲级写字楼，第一个超百米写字楼） 关于酒店式公寓、写字楼的建议（3号楼） 商业物业建议： 招商策略 营销策划方案之木兰中心国际 特色酒店运营方式 关于酒店式公寓、写字楼的建议（3号楼） 商业物业建议： 招商策略 营销策划方案之木兰中心国际 建议：产权式酒店 作为一种新型的房地产投资形式，酒店采用国际流行的产权酒店经营模式，聘请客源网络庞大、经营业绩卓著的物业管理公司经营管理，保障酒店运营期间的丰富客源和丰厚回报。 业主购买酒店客房后，委托管理公司统一经营管理，并获得年度客房利润分红。 投资收益分析： 假设50平米（回报率为8%每年，签订5年投资管理合同） 客户投资回报=50*6000*0.8=24000（每年） 写字楼部分建议 关于酒店式公寓、写字楼的建议（3号楼） 商业物业建议： 招商策略 营销策划方案之木兰中心国际 鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，建议写字楼的全面入市前，先寻找好进驻业主，工程改动余地较大的情况下，可以满足客户的个性化需求。 建议主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发的资金压力和规避市场风险。 媒体推介+活动营销 媒体推介： 以项目综合体形象入市，以提升项目品牌知名度 重点投放媒体：网站、户外、报媒 公关活动： 采购交易平台：5.5万平方米黄陂商贸航母；采用会员系统 会展服务平台：中国黄陂高端产品重要会展基地； 电子商务平台：和大型专业电子平台全程合作（开发商考虑） 现场活动等 第一阶段：整体形象导入 项目整体形象营销： 活动一：2011木兰广场·葡萄酒会 时间：待定 事件：通过以上活动，穿插“公益环保”活动，宣传木兰广场综合体项目，并为木兰高层住宅造势，为后续销售蓄客，形成追随客户 活动内容：召集爱心市民公益活动，并拍摄宣传片（5-10分钟） 自愿者征集：成立木兰广场俱乐部，作为会员的征集机构，利用网络广告、媒体报社、口碑传播 目的：借势宣传木兰广场综合体项目，积累客户 第一阶段：整体形象导入 活动二：2011木兰广场·嘉年华高尔夫奢华主题活动 活动三： 2011木兰广场·游泳运动主题活动 第一阶段：客户积累期 样板间开放日-体验木兰广场品位生活 时尚设计酒瓶/特色珍稀葡萄展 时间：2011年9月 地点：销售中心 事件：时尚设计酒瓶展 宣传点: 木兰广场-品位生活 媒体：邀请报媒. 另外需要网络广告、软文、短信配合 第一阶段 第二阶段 第三阶段 销售期 进入销售期后，所有的营销活动将围绕实际成交而定，为吸引客户，此阶段将重点讲述项目核心产品及核心生活理念，将项目特色进行强势渗透，促进成交 核心产品联展、奢华生活体验及其他营销配合活动 推广及销售进程 营销策划方案 第二阶段：木兰广场VIP生活体验 木兰广场生活体验 木兰广场的的生活，每个人都是尊贵的。通过设施、建材等，为居民营造了尊贵、奢华的内部环境 新风系统 隔音楼板 地暖系统 直饮水系统 照明系统 建材 联展 顶级物业服务体验 木兰广场综合体价格预计： 高层住宅毛坯价格：4500元/平米 酒店式公寓价格（含精装修） ：6000元/平米 写字楼价格：6000元/平米 商铺均价：15000元/平米 目前对价格的制定，根据近期的市场情况，待项目销售前根据具体情况进行调整 推广及销售进程 营销策划方案 据此价格本项目住宅部分运作周期约为： 2年左右 预计项目2011.11月开盘，2013.5月销售至90% 商业部分根据招商情况进行调整 预计项目广告费用支出为：1.5% 推广及销售进程 营销策划方案 建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力，与周边的政府办公楼形成明显区别；现代、气派，突现中心区商务中心的形象； 3、建筑风格 提供酒店式服务 入口厅堂设酒店