9房屋设备管理.pptVIP

9 房屋设备管理 本章要点 房屋设备管理直接体现物业管理水平的高低和物业管理质量的好坏。本章介绍房屋设备管理的内容，房屋设备的日常管理，房屋主要设备的管理，以及房屋设备维修保养。 9.1房屋设备管理的内容9.1.1房屋设备管理的含义 房屋设备管理是指物业管理企业运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋各种设备的使用、维护、维修、保养实施管理，保证房屋设备的正常使用，提高房屋设备的完好率，延长房屋设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。 9.1.2房屋设备管理的作用 随着科学技术的发展和人民生活水平的提高，房屋设备在整个房屋建筑中的作用越来越重要，人们对房屋设备的依赖性也越来越强。在物业管理中，房屋设备管理已成为极其重要的管理内容，占据核心地位。房屋设备管理的好坏与否直接影响房屋的使用水平，直接反映物业管理工作的水平和质量。 9.1.3房屋设备管理的内容 （1）使用管理 房屋设备使用管理是对设备的运行使用管理。 （2）维修养护管理 维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等。 （3）安全管理 安全管理是对设备安全使用、安全维修养护的管理。 （4）设备技术档案资料管理 设备技术档案资料包括设备登记卡、设备使用说明、设备保修单、设备技术档案、工作档案、维修档案等。 9.2房屋设备的日常管理9.2.1房屋设备交接 交接时，由工程部组织各专业负责人全面检查开发商或业主委员会提供的设备技术资料和安装、测试、验收资料，对技术资料不齐的，应要求开发商或业主委员会提供；对达不到设计要求的应配合开发商或业主委员会与供应商共同协商解决，并及时做好相关记录。 9.2.2 房屋设备的分类、登记、建立设备档案 9.2.2.1房屋设备分类 房屋设备可分为以下主要类型： （1）给水排水设备； （2）供电及照明设备； （3）电梯设备； （4）空调通风设备； （5）消防设备； （6）弱电系统设备； （7）其他设备 9.2.2 房屋设备的分类、登记、建立设备档案 9.2.2.2房屋设备登记 房屋设备登记主要是建立《设备登记表》和《设备台账》。 9.2.2.3建立设备档案 设备档案包括： （1）开发商或业主委员会移交的设备技术资料； （2）设备管理资料； （3）设备保养和维修资料 9.2.3专业人员的配备 房屋设备管理，是技术水平和操作技能要求较高特殊工种，必须由一支高素质的技术队伍来完成。因此，各专业部门所配备的专业人员需具有能胜任本岗位工作的专业技能。对于有专业资格证上岗要求的岗位，一定要聘用和配备持有相应的资格证书的人员上岗。 9.2.4制订设备管理规章制度 （1）设备使用制度：对使用人在使用设备时提出的具体要求。 （2）设备管理制度：对设备操作人员和管理人员在操作和管理设备时提出的具体要求。 （3）设备维修制度：对设备操作人员和维修人员在设备操作、设备保养和设备维修时提出的具体要求。 （4）设备岗位责任制度：对设备操作人员和管理人员履行其岗位职责提出的具体要求。 9.2.5设备运行、维护、保养 设备运行值班人员负责各系统所辖设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作，并做好每天的运行记录，运行中发现问题及时通知有关人员进行处理。 维修人员负责各系统所辖设备设施的维护保养工作，并做好维修保养记录， 对维修保养中发现较严重的设备、设施故障及时上报维修部主管，由各专业工程师组织有关人员进行分析、研究，制定解决办法。 9.3房屋主要设备的管理9.3.1给水设备的管理 9.3.1.1给水设备的养护 （1）防止二次供水的污染 （2）经常性维护和定期检查 （3）保温防冻 （4）消防水泵定期测试 9.3.1.2给水设备的维修 （1）日常维修 （2）故障抢修 9.3.2排水设备的管理 9.3.2.1排水设备的养护 （1）定期保养 （2）发现隐患及时处理 （3）及时清理排水沟渠 （4）宣传教育 9.3.2.2排水设备的维修 （1）倒返水的维修 （2）排水管道堵塞的维修 9.3.3供电设备的管理 9.3.3.1供电设备的安全操作管理 9.3.3.2供电设备的运行巡视管理 9.3.3.3变配电室异常情况的管理 9.3.3.4供电设备的养护和维修 9.3.4供暖设备的管理 9.3.4.1供暖设备的运行管理 9.3.4.2供暖设备的运行异常情况处理 9.3.4.3供暖设备维修养护 （1）锅炉本体的维修养护 （2）锅炉房内燃烧机的维修养护 （3）锅炉附属装置的维修保养 （4）室外供热管网的维修保养 9.3.5电梯管理 9.3.5.1电梯管理制度 （1）电梯管理的基本要求 （2）电梯值班员工作制