UPCS-星湖客推案提报.pptVIP

在建屋集团产品线中的位置 与青湖丽苑的关系 UPCS认为：以大户型的低单价为饵，吸引购房者和媒体的注意，迅速聚集人气，并以中小户型的的低总价为钩，以达到进开盘前后的热销和迅速去化中小户型的目的。 项目的蓄水期短 按照工作进度，我们售楼处进场大概会在8月下旬，根据九月底开盘的销售时间节点，我们项目的蓄水期只能有不到1个半月的时间。 蓄水期比较短的事实已经无法改变，本案只能通过销售策略及广告推广策略求来尽可能的吸引更多购房者的视线。 UPCS认为：通过周边较佳的人居环境，稀缺的水资源，优越的性价比的渲染吸引大户型的需求者的目光，以促进项目的大户型的销售。 大户型是项目的去化难点 大户型在全案的销售过程中去化速度会相对缓慢，随着小户型的去化，大户型占项目比例不断升高。但项目销售的中后期以低价为广告诉求，很难吸引大户型购买者的注意，所以必须对项目大户型进行重新包装。 推案节奏 为了获取整体较好的经济利益，有效的控制销售节奏，我们分时间段根据市场变化情况将项目按一定的比例面市. 1、销售时间节点 根据甲、乙双方合同，在乙方进驻售楼处并取得本案第一批预售许可证正式开盘后设4个考核阶段，具体如下： 从考核起始日起期满5个月，销售率达到40％ 从考核起始日起期满10个月，销售率达到70％ 从考核起始日起期满15个月，销售率达到80％ 从考核起始日起期满20个月，销售率达到90％ 推案节奏规划原则 2、工程进度 根据项目工现场施工程情况和施工合同要求，项目进度如下： 达到预售：到06年9月30日，7＃－18＃完成主体三层 到06年10月30日，1＃－6＃完成主体三层 根据项目达到预售情况的时间点，整体销售可分为7＃－18＃和1＃－6＃，2个部分。 3、对本项目二期18幢小高层的面积、户型分布等特点的考虑。 4、方便销售人员带看路线，以及方便项目样板区的设立 项目整体分三期推广，整个项目的销售周期06年10月（开盘时间预估为9月底）～08年5月计20个月 第一期：7#、8＃、11#、12#、15#、16# 第二期：9#、10#、13#、14#、17#、18# 第三期： 1#、2#、3#、4#、5#、6# 推案节奏 理由： a、根据周边市场及目标客户群的分析，中小户型较容易去化。为保证楼盘热销，所以一期开出59.67％（面积）的中小户型 　 b、7＃相对位置较差（靠变电房），而且面积较大，所以单价相对较低，符合项目低单价入市原则。较低起价有利于聚集人气，促进开盘热销。 预计推广时间：06年10月初~06年12月初，计2个月 第一期： 总共239套，总套数占项目的30.03％，总面积占项目的32.39％，小户型为71套，中户型为88套，大户型为80套, 第一期：7#、8＃、11#、12#、15#、16# 32.39% 13.06% 11.99% 7.34% 占项目总比(面积) 100% 40.33% 37.01% 22.66% 面积比 32.39% 28811.21 11619.28 10664.28 6527.65 面积（平米） 100.00% 33.47% 36.82% 29.71% 户数比例 30.03% 239 80 88 71 户数（套） H(125),B(138.48),C(222.94) F(117),A(122.94) D(93.25),E(90.59) 户型 三房半、四房 两房半、三房 两房 房型 占项目总比 合计 大户型 中户型 小户型 理由： (1)中小户型为44％（面积）,大户型为56％（面积），这样可通过一期开盘热销所聚集人气带动部分大户型的去化。 (2)前期大户型的低单价吸引过来的客户，基本上应该是需求中小面积的购房者，但由于工期关系只能加推项目二期，来满足购房者的对中小面积的需求，并以此来持续项目的热销状态。 预计推盘时间：06年11月初~07年3月初，计4个月 第二期： 总共212套，总套数占项目的28.17％，总面积占项目的30.69％。小户型为33套，中户型74套，大户型106套。 第二期：9#、10#、13#、14#、17#、18# 　 30.69% 17.18% 10.09% 3.41% 占项目总比(面积) 　 100% 56.00% 32.88% 11.12% 面积比 30.69% 27292.15 15282.84 8974.62 3034.69 面积（平米） 100.00% 50.00% 34.91% 15.57% 户数比例 28.17% 212 106 74 33 户