房地产经纪的代理业务( 47页).ppt

房地产经纪的代理业务 第一节 房地产代理业务概述 第二节 房地产代理业务的基本流程 第三节 房地产代理业务常见形式及内容 第四节 房地产代理合同 第一节 房地产代理业务概述 一、房地产代理的内涵与性质 1、代理 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。 代理关系的主体包括代理人、被代理人和第三方。代理关系由三种关系构成：代理人与被代理人的代理权关系，代理人与第三方的代理行为关系，被代理人与第三方的法律后果关系。?? 第一节 房地产代理业务概述 代理的特点：??? ①代理人必须在代理权限内实施民事法律行为。如委托你买彩电，代理人就不能自作主张买冰箱。??? ②代理人必须以被代理人的名义实施民事法律行为。如施某委托郑某签订一份合同就必须以施某的名义，而不是以郑某的名义。??? ③代理行为所产生的法律后果直接由被代理人承担。如某公司委托李某买一批彩电，如果这批彩电质量有问题，其法律后果由公司承担，而不是由李某承担。 需要注意的是，不是所有的民事法律行为都可以代理。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。如领取结婚证书。 第一节 房地产代理业务概述 一、房地产代理的内涵与性质 2、房地产代理 是指房地产经纪机构（房地产经纪人）作为房地产代理人在代理合同授权范围内，以委托方名义与第三方进行房地产交易,通过提供服务并实现交易目的而收取委托人佣金的行为。 第一节 房地产代理业务概述 一、房地产代理的内涵与性质 2、房地产代理 如果房地产代理人越权或超范围代理而给第三方造成后果的，第三方只能向委托人提出赔偿，然后委托人再根据代理合同的赔偿条款向代理人索赔。 第一节 房地产代理业务概述 二、房地产代理的特征 1、房地产代理人以委托人的名义进行代理行为。 2、房地产代理是以产品为中心的代理 3、房地产代理人具有独立行为的权利。 4、房地产代理人的代理行为后果由委托人负责。 5、房地产代理的服务性质 6、房地产代理是有佣金标准的代理 第一节 房地产代理业务概述 三、房地产代理业务的分类 1、按照代理主体对象划分：卖方代理和买方代理 2、按照代理客体划分：商品房销售代理、商铺代理、二手房代理等。 3、按照代理业务客体交易形式划分：销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理等。 第二节 房地产代理业务基本流程 一、房地产代理业务开拓  房地产代理业务的拓展包括业务类型和范围的拓展，也包括业务内容的拓展，还包括消费者客户资源数量的拓展。最主要的是房地产项目的拓展。 规范工作流程、组建优秀代理团队、培养优秀代理人才 树立标志性项目的示范作用，建立项目品牌 加强本机构和项目的宣传，利用各种活动树立形象 开展公关联谊活动 自建网站或杂志 为开发企业客户提供力所能及的免费服务 第二节 房地产代理业务基本流程 二、代理业务洽谈，达成初步意向 ???? 业务洽谈时先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。 ???? 其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能力。因此，要查验委托人的有关证件，如个人身份证、公司营业执照等。 ???? 第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项。 ???? 最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。 第二节 房地产代理业务基本流程 三、项目调研（一手房）或房地产查验（二手房） 项目调研（一手房）的几方面工作： 1、房屋自然状况调查（包括房屋数量、面积、结构、设备、装修情况、建筑风格等） 2、房屋基础设施及公共设施状况调查 3、证照查验（如开发商营业执照、销（预）售许可证） 第二节 房地产代理业务基本流程 三、项目调研（一手房）或房地产查验（二手房）  房地产查验的目的是使房地产经纪人员对代理的房地产有充分的了解和认识，做到知己知彼，为以后有效进行代理租售打下良好的基础。 （一）房地产查验的主要内容  1、委托房地产的物质状况（包括所处地块的具体位置和形状、朝向、房屋建筑的结构、设备、装修情况、房屋建筑的成新） 第二节 房地产代理业务基本流程 （一）房地产查验的主要内容 2、委托房地产的权属情况 （1）权属的类别与范围 ???? 在房地产代理业务中，一般被代理的房地产都是所有权，在存量房出售代理业务中，一定要搞清楚标的房地产是所有权还是使