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秋风清，秋月明,落叶聚还散,寒鸦栖复惊。 房地产开发企业产权置换的会计税务处理本文不涉及被拆迁方的会计税务处理，只涉及房地产企业的，主要以产权置换为主讨论。一、拆迁安置方式 房地产公司在旧城改造过程中，拆迁安置方式有以下两种：货币补偿和产权置换。 货币补偿就是房屋评估机构按照被拆迁人（单位或个人）即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商按照评估额对被拆迁人进行货币结算方式补偿，同时将被拆迁人的房屋产权证和土地使用证收回到政府房产、国土部门注销。 产权置换就是房屋评估机构按照被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，并按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签定拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。此种方式，被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销。被拆迁人的原房屋产权证在其办理调换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。也叫“拆一还一”、 “拆迁回迁”、“实物补偿” , 安置新房有两种可能，一是异地安置，二是就地安置，因其会计、税务处理比较特殊,值得探讨。 政府对于货币拆迁方式收回的土地使用权，以土地出让的形式给开发商，开发商缴纳土地出让金后，政府给开发商办理土地使用证。 政府对于产权置换方式收回的土地使用权，政府在开发商新建房屋建成后重新为返迁居民办理土地使用证，开发商不用缴纳土地出让金。根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》如果是城市规划区范围内的集体土地，则缴纳土地征收手续后成为国有土地，不缴纳的还是集体土地。? ? 二、产权置换的会计处理 房地产开发企业产权置换过程中换出的新房,因在签订拆迁补偿协议时不符合收入确认的条件,在会计上对“还一”部分先不作收入处理 ,有的企业是用债务重组准则进行会计处理，这是不对的，还有很多企业是用非货币性资产交换准则进行会计处理，这也是不对的。什么是正确的呢，“以旧换新”才是对的，即房地产企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产，这笔经济业务由“购买”和“销售”两部分组成，即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房产价值在账面反映并将这部分资产摊入开发成本，再将新建房产以相同价格出售给被拆迁人做销售处理。在交易发生时,其安置的新房是房地产企业新建的某一特定房。 ? ? 1、对于货币补偿方式，房地产企业对于支付的补偿费，借：生产成本（或开发成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费)贷：库存现金、银行存款 2、对于产权置换方式，A、签订拆迁补偿协议时根据：1拆迁补偿协议2身份证复印件3原房产证复印件4收据（本人签字）5拆迁验收单。如果对方是公司：1拆迁补偿协议2营业执照和法人身份证复印件3原房产证复印件4收据（盖单位财务专用章）5拆迁验收单。对方是单位的对方要申请代开发票，也相当于转让固定资产，先开收据，等全部付清最后一笔款的时候换成代开发票。用上边为原始凭证做会计分录。 借：生产成本（或开发成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费) ? ???贷：预收账款－拆迁补偿费（**）B、房地产企业支付差价款时：借：生产成本（或开发成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费)? ?? ?贷：库存现金、银行存款 C 、收到与原房屋补偿的差价款时 借：库存现金、银行存款 贷：预收账款－（**）D、达成协议的月末计算预交营业税税金及附加时和其他会计处理同正常房地产业务处理。 三、产权置换的税务处理 1、营业税的税务处理: “房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按销售不动产税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”(摘自国税函[2007]768号),根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)规定:对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定,就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。对超过拆迁面积补价的部分则理所当然按市场的正常售价计算；对内资企业,虽未作出明确的规定,在实务中一般也可比照执行。 营业税确认时间，签定补偿协议的当天视作收到销售房屋的预收款，房地产公司要出具收款收据，该收款收据可认定为预收款收据。 如《黑龙江省地方税务局关于