中国经济环境与房屋地产价格分析.doc

中国经济环境与房地产价格分析 一、引言 房地产市场是国民经济发展中的重要市场，，，根据国家统计局发布的数据约占GDP的13%，，已经越来越，房地产直接关系到我国能否实现全面的、健康的、可持续的发展。在这种情况下，本文通过分析提出个人观点，希望能够具有一定的参考价值。 国家经济的支柱产业，与金融业联系密切，发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家房地产泡沫也是一次惨痛的经历。20世纪80年代中期，泰国马来西亚、印度尼西亚政府把房地产作为优先投资的领域，开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，外国资本也大量进入加上银行信贷政策的放任，导致房地产市场供给大大超过需求，促成了房地产泡沫的出现。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。 2006年后期开始的美国房屋次级抵押贷款演变成的金融危机给美国以及全球造成了巨大的经济损失，据美国债券研究机构2008年11月12日发表的文章披露全球金融危机导致的信贷损失将超过1.4 万亿美元，超过美国国内生产总值的10％。在追溯危机发生原因的过程中，对次级抵押贷款投机性的运作和狂热的市场一起造成就了此次房地产泡沫，加上缺乏有效的金融监管机制，最终造成了泡沫的破裂并引发了全球性的金融危机。 2010年1-8月，中国住宅投资增速仍高达33.9%，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，为0.93个百分点，贡献度为8.34%，贡献度明显提高。20年第三季度最新统计分析显示，地房价，均有不同程度增长。，2010年上半年北京市家庭平均年收入为11.3万元，商品房均价约为17000元/平方米，房价收入比达17：1。按目前的房价收入比水平，85%的需购买新住宅的城镇居民家庭都无力购买。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3-6倍，远远高于国际标准这样的房价收入比已经到了非常危险的地步。房地产的严重泡沫正在威胁着中国经济金融安全中国银监会已经多次预警房地产风险，截止9月底商业性房地产贷款余额为9.05万亿，其中个人住房贷款余额为5.92万亿开发性贷款3.13万亿风险不容忽视。国内房价高位的关键几个原因通货膨胀和通货膨胀预期，，我国较高投资回报预期美元持续下跌与人民币供求结构上的不平衡，使得人民币低估人民币低估导致国内，但是国内投资渠道单一，所以投资房地产的选择。在美国双赤字居高不下、全球经济失衡的大格局下，美元贬值、日圆低息这两个问题难以在短期内反转，因此热钱泛滥还会继续，资本泡沫还会吹得更大。2010年三季度在人民币升值预期强烈推动之下，外汇储备再创新高：截至9月末，国家外汇储备余额26483亿美元不断增加的外汇储备被动投放了大量基础货币汇率 图1： 1971-2010年日元兑美元汇率 除了贸易盈余资金之外，日本央行错误的低利率政策更释放了海量廉价资金。为遏制日元持续大幅度升值，协调与美元的利率政策，日本中央银行连续5次降低贴现率，由5%降到了1987年2.5%的超低利率水平，这是日本战后以来的最低水平。日本央行把超低利率水平一直持续到了1989年5月。不到5年时间，不断上涨的资产泡沫让日本国民的资产财富大概增加了1000万亿日元（按照当时汇率折算，约合7万亿美元）。 进入1989年之后，日本央行看着不断创出新高的资产价格终于害怕了， 1989年5月日本银行把贴现率从2.5%提高3.25%，10月进一步提高到3.75%。廉价资金不再有了，日本股市从1989年底开始下跌，一直到2003年4月才见底，下跌幅度接近80%。根据日本国土交通省的数据，房地产市场从1991年开始下跌，一直到2005年才见底。住宅地价下跌46%，基本上回到了泡沫产生前1985年的水平；商业用地价格下跌了约70%，是1974年以来的最低点。根据估算，日本泡沫经济破灭的两年中（1990-1992年），日本房地产市场蒸发财富380万亿日元。除了直接损失之外，日本的超级地产泡沫使得日本经济在泡沫膨胀期以泡沫资产抵押贷款的形式透支了未来数十年的消费能力和投资能力。泡沫破灭之后，私人部门的贷款规模急剧萎缩，体现为日本社会的总需求持续下降。泡沫经济给日本银行体系留下了高达50万亿日元不良资产，成为银行体系和国家财政的沉重负担。 （二）地方政府因为获得财政收入、刺激经济发展、银行贷款等等都需要房价保持高位。 由于目前我国各级地方政府基本上是五年换届，因为换届涉及政绩考核需要，所以许多官员的利益取向是在换届前作出足够的政绩，而政绩考核的主要指标依然是GDP增长情况和城市建设发展情况。所以不少地方官员为了显示政绩很容易出现短期发展冲动，由于短期发展中最容易出成绩，最容易操控的