对房屋地产业营业税改征增值税的探讨.doc

对房地产业营业税改征增值税的探讨 摘要：增值税是20世纪最重要的一项税制发明与创新，属于产权交易税集合，也是传统意义上的一种间接税。该税种于1954年在法国“试航”，后来逐渐被世界上其他国家广泛模仿，至今有170多个国家和地区开征。从效率和实践角度看，目前尚找不到其他税种优于增值税。房地产营业改收增值税是今年我国税务领域的一个热门话题，自2012年一月在上海正式启动营改增试点之后，围绕试点扩围的新闻一直不断。到底什么是房地产增值税，对房地产业实施营业税改增值税有什么样的进步意义，影响房地产增值的因素有哪些，房地产增值调控的方法有哪些等等，都成为房地产业普遍关心的一个问题，笔者结合多年的工作经验，对房地产营业税改征增值税做一些简单的探讨。 关键词：房地产 营业税 增值税 增值税的一个重要优点是消除重复征税、促进合理分工与协作、提高资源配置效率。但增值税也有缺点，如只扣除物化成本，这对人力成本投入大的高新技术产业不利；征管上进项发票抵扣制对金融保险业不利。增值税这两方面的缺点至今仍为国际难题。推进增值税改革的目的，就是要逐步实现对于货物和劳务征收统一的间接税，使增值税覆盖绝大多数货物和劳物。增值税的“链条”完整了，就可以避免“两头”征税，纳税人的税负自然就会减轻，也有利于简化税制和改善管理。消除重复征税，利于企业细分服务，降低产品价格自1994年中国推行包括增值税改革在内的里程碑式的税制改革以来，中国税制改革朝建立和完善市场型税收体系方向前行。增值税制度改革在中国税制改革过程中占有重要地位，是中国税制改革的核心。增值税收入在中国政府收入中占据主导地位，其规模大小直接影响到政府可支配财力的规模，在政府收入体系中举足轻重。在中国，增值税属于共享税，它不仅对中央财政具有重要作用，对地方财政的作用也不可小觑。自1994年税制改革以来，中国税收收入保持高速增长，增值税功不可没。在2012年初，国家为了增强对房地产市场的调控，减轻购房者的负担，提出了将房地产营业税改征增值税的方案，并在一月一日起在上海试行，取得了极为显著的效果。 一、增值税的概念和本质 1.1房地产增值的概念 什么是房地产的增值，指的是“同类房地产商品所内含的社会实际购买力在长时间的时间序列上呈递增趋势的一种市场经济规律。[1]”在社会的物件指数保持平稳的前提下，房地产的增值同房地产商品市场价格上涨相同。深入研究与掌握房地产增值之一客观规律，对于准确地预判与把握房地产市场价格的起伏趋势，科学梳理房地产的市场秩序，使房地产市场的资本收益可以健康地进行流转于分配，都有着非常重要的意义和作用。 1.2 房地产增值税的概念 从税务原理上来讲，增值税是“以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。[2]”其本质是征收价格外的税收，这部分的税收实际上是由消费者负担的，可是实际上，现实生活中的商品新增值与附加值是难以进行准确的计算的，所以，在我国通常也采用国际上使用的以税款来进行抵扣的方式，即“根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销项税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额。[3]” 房地产的营业税改征增值税以后，有可能会带来以下几方面的问题：首先是房地产营业税改征增值税以后，房地产的行业成本有可能大幅攀升，这会在相当大的程度上影响房地产企业进行再次生产投资的热情，甚至有逼迫房地产企业进行转型的危险；其次是因为增值税可以抵扣的特性，使它在税改以后，假发票，虚假抵扣等问题难以管理，甚至还会有一些企业进行不合法的偷税行为，造成企业的侥幸心理；再次是房地产业从以传统缴纳营业税为主的行业，改成增值税以后，会计核算由简单的操作变得比较复杂。这造成一些房地产企业的帐册与内部风险调整、控制与制度层面的管理还要适应较长的一段时间，严重影响了房地产业的效率。 1.3 增值税的本质 首先、增值税是商品价值的一部分商品的价值由物化劳动的转移价值(C)、必要劳动创造的必要产品价值(V)、剩余劳动创造的剩余产品价值(M)构成，前两者都属于简单再生产补偿范畴，只有剩余产品价值才是税收的来源。作为税收的一种，增值税也必然属于商品剩余价值的一部分，随着税收的形式进入政府，再进一步进行再分配。我们不能因为“价外税”这一称号就将增值税与商品价格分离。 其次、增值税是由生产者创造并承担，没有生产者首先创造的价值，就无从谈价值的实现，进而无从谈税收对价值的分配。因此，增值税从总体上讲是由生产者创造并负担的。 第三、不管是价内税还是价外税，税款都需随商品交换价值的实现方可收回。但是价内税形式较为隐蔽，不易为人察觉，所以给人的税收负担感较小。由于价税一体，税收的增加必然影响到商品的价格，并能对生产和消费产生连锁反应，最终还有可能危及